Wie viel Immobilie passt zu meinem Einkommen?

Eine Immobilie lässt sich nur dann dauerhaft halten, wenn der finanzielle Rahmen sorgfältig kalkuliert wurde. Neben dem Kaufpreis sind auch laufende Kosten wie Instandhaltung, Betriebskosten und Versicherungen einzubeziehen. 

Das monatlich verfügbare Einkommen, die Höhe des Eigenkapitals und die gewählte Finanzierungsstruktur bestimmen, wie viel Immobilie wirtschaftlich tragbar ist. Ziel ist eine dauerhaft stabile Belastung, die auch bei veränderten Lebensumständen nicht zur finanziellen Last wird. 

So lässt sich das verfügbare Budget berechnen 

Bevor ein konkretes Objekt ausgewählt oder ein Finanzierungsgespräch geführt wird, muss die eigene finanzielle Ausgangslage realistisch bewertet werden. Entscheidend sind dabei das monatliche Einkommen und die dauerhaft tragbare Belastung durch Zins, Tilgung und Nebenkosten. 

Eine systematische Berechnung hilft dabei, den individuellen Finanzierungsrahmen zu bestimmen und spätere Engpässe zu vermeiden. Ein Baufinanzierungsrechner liefert auf Basis von Einkommen, Tilgung und Zinssatz eine erste Orientierung für den möglichen Darlehensrahmen. 

Monatliches Haushaltsnettoeinkommen als Ausgangsbasis 

Zunächst ist das gesamte monatliche Haushaltsnettoeinkommen zu ermitteln. Anschließend werden fixe Ausgaben wie Miete, Versicherungen, bestehende Darlehen und Lebenshaltungskosten berücksichtigt. Der verbleibende Betrag definiert den maximal tragbaren Finanzierungsrahmen. 

Als Orientierung gilt eine monatliche Kreditrate von etwa 30 bis 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens. In stabilen Einkommensverhältnissen gelten auch höhere Werte als tragfähig, sofern keine zusätzlichen Belastungen bestehen – ein Belastungsrahmen von bis zu 40 Prozent wird dabei in Einzelfällen als vertretbar angesehen. Eine Haushaltsrechnung auf Basis der letzten sechs Monate liefert eine verlässliche Grundlage. 

Kaufpreis und Kaufnebenkosten berücksichtigen 

Beim Immobilienerwerb fallen neben dem Objektpreis weitere Kosten an. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag sowie eventuell Maklerkosten. In den meisten Bundesländern liegt die Grunderwerbsteuer bei 5 bis 6,5 Prozent. Insgesamt betragen die Nebenkosten häufig rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises – ein realistischer Richtwert, der bereits vor dem Finanzierungsgespräch einkalkuliert werden sollte. 

Diese Kosten werden nicht durch das Darlehen abgedeckt, sofern keine Vollfinanzierung vereinbart wird. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entstehen je nach Region zusätzliche Kosten von rund 40.000 bis 60.000 Euro. In manchen Fällen lässt sich der Kaufpreis durch den Erwerb eines Grundstücks direkt von der Kommune senken – insbesondere dann, wenn Gemeinden vergünstigte Flächen ohne Makler anbieten. Diese Summe muss in der Regel vollständig aus Eigenmitteln bereitgestellt werden. Käufer sollten deshalb bereits vor der Immobiliensuche einen Nebenkostenpuffer einplanen. 

Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf bestimmen 

Die Beleihung beschreibt den Anteil des Immobilienwerts, der über ein Darlehen finanziert wird. Daraus ergibt sich der sogenannte Beleihungsauslauf. Dieser beeinflusst die Kreditkonditionen maßgeblich. 

Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent gilt als solide Basis. Banken gewähren die besten Zinssätze oft bei einem Beleihungsauslauf von bis zu 60 Prozent. Auch Finanzierungen bis zu 80 Prozent des Kaufpreises sind marktüblich, jedoch mit Zinsaufschlägen und strengeren Anforderungen verbunden. Eigenkapital kann aus Ersparnissen, Bausparguthaben oder zinsfreien Privatdarlehen bestehen. Eine tragfähige Finanzierung setzt voraus, dass die Eigenmittel nicht vollständig für Kaufnebenkosten aufgebraucht werden. 

Beispielhafte Berechnungen auf Basis realer Annahmen 

Die folgenden Rechenbeispiele veranschaulichen, welche Immobilienpreise sich bei typischen Haushaltseinkommen finanzieren lassen. Sie basieren auf realistischen Annahmen für das Jahr 2025 und dienen als Orientierung. Die tatsächlichen Werte hängen von Bonität, Bankkonditionen und regionalem Marktumfeld ab. 

Rechenbeispiel für einen Einpersonenhaushalt mit 3.000 Euro netto 

• Haushaltsnettoeinkommen: 3.000 Euro 

• Maximal tragbare Kreditrate (30 Prozent): 900 Euro monatlich 

• Zinssatz: 3,75 Prozent, Tilgung: 2,5 Prozent 

• Annuität: 6,25 Prozent jährlich 

• Möglicher Kreditbetrag: rund 173.000 Euro 

• Abzüglich Kaufnebenkosten ergibt sich ein realistischer Kaufpreis von etwa 155.000 Euro 

Dieses Szenario bezieht sich auf einen alleinstehenden Erwerbstätigen mit stabilem Einkommen. Das Budget reicht in vielen Regionen für kleinere Eigentumswohnungen oder ältere Einfamilienhäuser. In städtischen Lagen mit höherem Preisniveau sind Einschränkungen bei Wohnfläche oder Ausstattung einzuplanen. Ein ausreichender Eigenkapitalanteil verbessert die Finanzierungskonditionen spürbar. Käufer sollten Betriebskosten, Hausgeld und Rücklagen frühzeitig in die Planung einbeziehen. 

Rechenbeispiel für einen Mehrpersonenhaushalt mit 5.000 Euro netto 

• Haushaltsnettoeinkommen: 5.000 Euro 

• Maximal tragbare Kreditrate (35 Prozent): 1.750 Euro monatlich 

• Zinssatz: 4,0 Prozent, Tilgung: 2,5 Prozent 

• Annuität: 6,5 Prozent jährlich 

• Möglicher Kreditbetrag: rund 323.000 Euro 

• Abzüglich Kaufnebenkosten ergibt sich ein realistischer Kaufpreis von etwa 290.000 Euro 

Dieses Beispiel spiegelt die Situation eines Haushalts mit zwei Einkommen wider. In vielen Regionen lässt sich damit eine Eigentumswohnung oder ein kleineres Haus im Bestand finanzieren. Für Neubauten oder moderne Einfamilienhäuser reicht dieses Budget in der Regel nicht aus. 

Möglich sind hingegen sanierte Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Wohnungen mit guter Anbindung im ländlichen Raum. In vielen Fällen lohnt sich ein Immobilienkauf außerhalb stark nachgefragter Stadtlagen. Wer ins Umland ausweicht, findet häufig ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Eine langfristige Zinsbindung über 15 Jahre schafft zusätzliche Planungssicherheit. 

Faktoren, die den Finanzierungsrahmen beeinflussen 

• Zinsniveau: Bei Zinssätzen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent ist der maximale Kreditbetrag deutlich niedriger als in Niedrigzinsphasen. Eine feste Zinsbindung über mindestens 15 Jahre schafft Stabilität. 

• Tilgungshöhe: Eine Tilgungsrate von mindestens 2,5 Prozent ist empfehlenswert. Höhere Tilgung reduziert die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung. 

• Eigenkapital: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser die Konditionen. Beleihungen ab 80 Prozent führen zu Zinsaufschlägen. 

• Nebenkosten: Diese müssen separat finanziert werden. In Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer oder Maklerpflicht liegt der Anteil deutlich über 10 Prozent. 

• Rücklagenbildung: Drei bis sechs Monatsnettogehälter sollten nicht in die Finanzierung eingebunden werden, sondern als Reserve verfügbar bleiben. 

Konsequente Planung führt zu tragfähiger Finanzierung 

Eine fundierte Budgetkalkulation schafft Planungssicherheit beim Immobilienkauf. Die Ermittlung der maximal tragbaren Kreditrate, die Berücksichtigung aller Nebenkosten und ein ausreichend hoher Eigenkapitalanteil bilden die Grundlage für eine stabile Finanzierung. Rechnergestützte Tools geben erste Anhaltspunkte, ersetzen jedoch keine individuelle Beratung bei Bank oder Finanzierungsexperten. 

Ein Vergleich unterschiedlicher Anbieter ist ratsam. Auch Förderprogramme der KfW oder Landesbanken können zusätzliche Spielräume eröffnen. Eine sorgfältige Vorbereitung und vollständige Unterlagen beschleunigen die Finanzierung und erhöhen die Verhandlungsposition gegenüber Kreditinstituten.