Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar: Was Eigentümer und Bewohner wissen müssen

Die Debatte um die Wohnnebenkosten in Deutschland erreicht durch die Grundsteuerreform 2025 einen neuen Höhepunkt. Viele Beteiligte fragen sich, ob die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar ist oder ob sich lediglich die Berechnungsgrundlagen ändern.

In diesem Beitrag analysieren wir die aktuelle Rechtslage, die Auswirkungen der Reform und die Pflichten für Vermieter und Mieter.

Die Grundsteuerreform 2025: Ein Systemwechsel mit Folgen

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuerarten in Deutschland. Da das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hat, tritt ab dem 1. Januar 2025 ein neues System in Kraft. Dies hat weitreichende Konsequenzen für die Berechnung der Grundsteuer.

Warum die Grundsteuer auf mieter umgelegt wird

Nach der aktuellen Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehört die Grundsteuer zu den sogenannten laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Das bedeutet: Bisher ist die Grundsteuer umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.

Sie taucht jährlich in der Nebenkostenabrechnung auf und wird meist nach dem Verteilungsschlüssel der Wohnfläche auf die einzelnen Parteien verteilt.

Aktuelle Rechtslage: Ist die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar?

Derzeit kursieren Berichte über ein potenzielles Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz. Die politische Diskussion dreht sich darum, ob die Umlage der Grundsteuer komplett abgeschafft werden sollte, um Wohnen bezahlbarer zu machen.

Darf der Vermieter die Kosten weiterhin weitergeben?

Stand heute darf der Vermieter die Grundsteuer weiterhin als Betriebskosten abrechnen. Es gibt bisher kein bundesweites Verbot der Umlagefähigkeit.

Solange keine Gesetzesänderung die Betriebskostenverordnung explizit anpasst, bleibt die Grundsteuer auf die Mieter umlegen rechtlich zulässig. Dennoch müssen Vermieter sicherstellen, dass die formellen Anforderungen im Mietvertrag erfüllt sind.

Umlage der Grundsteuer auf Mieter: Die Voraussetzungen

Damit die Grundsteuer auf den Mieter abgewälzt werden kann, müssen bestimmte juristische Standards eingehalten werden. Ohne eine entsprechende Grundlage trägt die Grundsteuer allein der Eigentümer.

• Schriftliche Vereinbarung: Im Mietvertrag muss explizit erwähnt sein, dass die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (oder konkret die Grundsteuer) als Betriebskosten getragen werden.
• Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten im Rahmen des Zumutbaren gering zu halten, auch wenn er auf die steuerliche Festsetzung durch die Kommune keinen direkten Einfluss hat.
• Transparenz: In der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung muss der Betrag klar ausgewiesen sein.

Welche Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden?

Es ist wichtig zu unterscheiden, welche Lasten Vermieter auf den Mieter übertragen können und welche nicht. Hier eine Übersicht:

Berechnung der Grundsteuer nach dem neuen Modell

Ab 2025 basiert die Höhe der Grundsteuer auf neuen Messzahlen und Hebesätzen der Kommunen. Dies kann dazu führen, dass die Grundsteuer auf Mieter umgelegt in einigen Regionen deutlich steigt, während sie in anderen sinkt.

Grundsteuer umlegen auf Mieter pro contra

Die Diskussion um die Umlagefähigkeit wird hitzig geführt. Hier sind die zentralen Argumente beider Seiten:

Pro Umlage (Sicht der Vermieter):

• Die Grundsteuer ist eine objektbezogene Steuer, die durch die Nutzung des Objekts durch den Mieter gerechtfertigt ist.
• Eine Abschaffung der Umlage würde die Rendite von Wohnraum schmälern und Investitionen in Sanierungen bremsen.

Contra Umlage (Sicht der Mietervertreter):

• Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer, die den Vermögenswert des Eigentümers belastet, nicht den Konsum des Mieters.
• Mieter haben keinen Einfluss auf die politische Gestaltung der Hebesätze in ihrer Kommune.

Besonderheiten: Grundsteuer nachträglich und Befreiungen

In der Praxis ergeben sich oft Fragen zur zeitlichen Abwicklung oder zu Sonderfällen.

Grundsteuer nachträglich fordern

Dürfen Vermieter die Grundsteuer nachträglich in Rechnung stellen? Dies ist nur in engen Grenzen möglich.

Wenn die Kommune den Grundsteuerbescheid rückwirkend ändert, kann der Vermieter die Differenz unter Umständen auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist einfordern, sofern er die Verzögerung nicht selbst verschuldet hat.

Befreiung der Grundsteuer möglich?

Eine Befreiung der Grundsteuer möglich zu machen, betrifft meist nur gemeinnützige Organisationen, Kirchen oder den öffentlichen Dienst. Private Eigentümer von Mietshäusern sind selten von der Steuer befreit. Sollte jedoch eine Befreiung vorliegen, darf logischerweise keine Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden.

Praxis-Check: Grundsteuer umlegen auf Mieter Beispiel

Nehmen wir an, ein Mehrfamilienhaus hat eine Gesamtfläche von 500 m². Die jährliche Grundsteuer laut Bescheid beträgt 2.000 Euro.

1. Vermieter prüft den Mietvertrag: Die Umlage der Betriebskosten ist vereinbart.
2. Berechnung: Pro Quadratmeter fallen $2.000 / 500 = 4$ Euro pro Jahr an.
3. Abrechnung: Für eine Wohnung mit 80 m² ergibt sich eine Grundsteuer auf den Mieter von 320 Euro jährlich.

Getrennte Abrechnung der Grundsteuer

Es empfiehlt sich eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer innerhalb der Nebenkostenübersicht. Dies sorgt für Klarheit und beugt Widersprüchen vor. Mieter haben das Recht, Einsicht in die Originalbelege (den Grundsteuerbescheid) zu nehmen, um die Korrektheit der Beträge zu prüfen.

Häufige Fragen (FAQ) zu Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar

Kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten an Mieter weiterverrechnet werden?

Ja, nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung ist dies zulässig, sofern der Mietvertrag diese Position enthält.

Was ändert sich durch das Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz?

Aktuell ist ein solches Gesetz auf Bundesebene noch nicht verabschiedet. Es bleibt abzuwarten, ob die Bundesregierung die Umlagefähigkeit im Zuge der Grundsteuerreform 2025 einschränkt.

Müssen Vermieter die Grundsteuererklärung selbst zahlen?

Ja. Die Kosten für die Erstellung der Steuererklärung (z. B. Steuerberaterkosten) sind Verwaltungskosten und nicht auf den Mieter umlegbar.

Grundsteuer darf der Vermieter nur bei Wohnraum umlegen?

Nein, auch im Gewerbemietrecht ist die Umlage der Grundsteuer Standard, dort sind die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten oft sogar noch flexibler.

Fazit: Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar bleibt (vorerst) umlagefähig

Die Grundsteuer darf weiterhin umgelegt werden, solange der Mietvertrag dies vorsieht.

Vermieter sollten jedoch die Reform genau beobachten und ihre Nebenkostenabrechnungen transparent gestalten. Mieter hingegen sollten prüfen, ob die Berechnung der Grundsteuer in ihrer Abrechnung mit den neuen Bescheiden der Kommunen übereinstimmt. Eine professionelle Prüfung der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung kann im Zweifelsfall bares Geld sparen.