Eltern verkaufen Haus an Kind unter Wert: Strategien, Steuern und Stolperfallen beim Familienverkauf

Der Gedanke, das eigene Heim in den Händen der nächsten Generation zu wissen, ist für viele Eltern eine Herzensangelegenheit. Doch die Realität der Immobilienübertragung ist komplexer als ein bloßer Handschlag am Abendbrotstisch.

Wenn Eltern ihr Haus an ihr Kind unter Wert verkaufen, als Modell wählen, bewegen sie sich in einem spannenden Spannungsfeld zwischen familiärer Großzügigkeit und strengem Steuerrecht.

Es geht nicht nur darum, dem Nachwuchs den Weg ins Eigenheim zu ebnen, sondern auch darum, das Finanzamt nicht ungewollt zum Haupterben zu machen.

In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie, wie Sie den Hausverkauf innerhalb der Familie rechtssicher gestalten, welche Freibeträge Sie nutzen können und warum ein symbolischer Preis von 1 Euro oft teurer zu stehen kommt als gedacht.

Hausverkauf innerhalb der Familie: Mehr als nur ein Immobiliengeschäft

Ein Hausverkauf ist normalerweise ein Geschäft zwischen Fremden, bei dem der höchste Preis zählt. Innerhalb der Familie verschieben sich die Prioritäten. Hier steht die Absicherung der Kinder oder der Erhalt des Familiensitzes im Vordergrund.

Dennoch bleibt es rechtlich ein Kaufvertrag. Wer sein Haus innerhalb der Familie übertragen möchte, hat verschiedene Optionen: die reine Schenkung, den Verkauf zum Marktwert oder den sogenannten Teilverkauf beziehungsweise die gemischte Schenkung.

Der Verkauf innerhalb der Familie bietet den Vorteil, dass klare Verhältnisse geschaffen werden. Das Kind wird Eigentümer, die Eltern erhalten eine Liquiditätsspritze für den Ruhestand oder zur Abfindung anderer Geschwister. Doch oft ist das Budget der Kinder begrenzt, weshalb der Wunsch aufkommt, das Haus an Kind verkaufen zu wollen – und zwar zu einem Vorzugspreis.

Eltern verkaufen Haus an Kind unter Wert: Die gemischte Schenkung verstehen

Wenn Sie Ihr Haus unter Wert abgeben, spricht das Steuerrecht von einer gemischten Schenkung. Das bedeutet: Ein Teil der Immobilie wird entgeltlich übertragen (der Kaufpreis), der andere Teil unentgeltlich (die Differenz zum Verkehrswert).

Ein Beispiel: Das Haus hat einen Marktwert von 500.000 Euro. Die Eltern verkaufen Haus an Kind unter Wert für lediglich 250.000 Euro. In diesem Fall betrachtet das Finanzamt 250.000 Euro als Kauf und 250.000 Euro als Schenkung.

Für den geschenkten Teil gelten die Regelungen der Schenkungssteuer. Da Kinder einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil alle zehn Jahre haben, bleibt eine solche Transaktion oft steuerfrei – sofern nicht bereits andere große Vermögenswerte übertragen wurden.

Wie weit darf man ein Haus unter Wert verkaufen?

Eine der am häufigsten gestellten Fragen lautet: Wie weit darf man ein Haus unter Wert verkaufen? Grundsätzlich herrscht in Deutschland Vertragsfreiheit. Sie können theoretisch jeden Preis vereinbaren.

Die Grenze setzt jedoch das Finanzamt. Wenn der Preis eklatant vom Verkehrswert abweicht, wird die Differenz immer als Schenkung gewertet.

Es gibt keine gesetzliche „Mindestgrenze“ für den Preis, aber es gibt wirtschaftliche Konsequenzen. Wer eine Immobilie extrem günstig abgibt, muss damit rechnen, dass das Finanzamt den Wert schätzt. Um hier sicherzugehen, ist ein professionelles Wertgutachten unerlässlich. Nur so lässt sich präzise beziffern, wie hoch der Anteil der Schenkung innerhalb des Verkaufs tatsächlich ist.

Ein wichtiger Aspekt beim Hausverkauf an Kinder ist auch die Spekulationssteuer. Wenn die Eltern das Haus weniger als zehn Jahre besessen haben und nicht selbst darin gewohnt haben, kann bei einem Verkauf Gewinnsteuer anfallen – auch bei einem Verkauf unter Wert, sofern der Preis über den damaligen Anschaffungskosten liegt.

Kann ich mein Haus für 1 € an meinen Sohn verkaufen?

Die Vorstellung klingt charmant: Kann ich mein Haus für 1 € an meinen Sohn verkaufen? Rechtlich ist das möglich, steuerlich jedoch meist ein Eigentor. Ein Verkauf für 1 Euro wird vom Finanzamt fast vollständig als reine Schenkung eingestuft.

Zudem drohen bei einem 1-Euro-Verkauf weitere Nachteile:

1. Grunderwerbsteuer: Während Verkäufe in direkter Linie (Eltern an Kinder) von der Grunderwerbsteuer befreit sind, könnte bei extremen Modellen die Gemeinnützigkeit oder andere rechtliche Aspekte geprüft werden.
2. AfA (Abschreibung): Wenn das Kind das Haus später vermieten möchte, kann es nur die Anschaffungskosten abschreiben. Bei einem Kaufpreis von 1 Euro gibt es faktisch kein Abschreibungspotenzial, was die Steuerlast auf Mieteinnahmen massiv erhöht.
3. Gläubigerschutz: Ein Verkauf weit unter Wert kann innerhalb bestimmter Fristen von Gläubigern oder im Falle einer Pflegebedürftigkeit vom Sozialamt angefochten werden.

Immobilienübertragung innerhalb der Familie: Steuerliche Vorteile nutzen

Die Immobilienübertragung innerhalb der Familie ist steuerlich privilegiert. Der größte Hebel ist die Schenkungssteuer. Wie bereits erwähnt, können Kinder alle zehn Jahre 400.000 Euro von jedem Elternteil steuerfrei erhalten. Bei einem Ehepaar als Eigentümer summiert sich das auf 800.000 Euro pro Kind.

Wenn Sie das Haus an die Kinder übertragen, können Sie den Wert der Schenkung durch Vorbehaltsrechte weiter drücken. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Immobilie erheblich. Beispiel: Ein Haus ist 500.000 Euro wert.

Die Eltern lassen sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen, das statistisch einen Wert von 150.000 Euro hat. Der steuerliche Wert der Schenkung sinkt damit auf 350.000 Euro. So lassen sich selbst teure Villen innerhalb der Freibeträge übertragen.

Beim Hausverkauf innerhalb der Familie: Das Thema Geschwister

Ein kritischer Punkt beim Hausverkauf an nur eines von mehreren Kindern ist der Familienfrieden. Oft stellt sich die Frage: Muss ich meine Geschwister auszahlen, wenn ich das Haus meiner Eltern kaufe?

Rein rechtlich gibt es während der Lebzeiten der Eltern keine Pflicht, Geschwister zu beteiligen oder auszuzahlen.

Die Eltern können mit ihrem Eigentum verfahren, wie sie möchten. Aber: Wenn die Eltern innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung versterben, können Pflichtteilsergänzungsansprüche entstehen. Die Geschwister könnten dann so gestellt werden, als wäre das Haus noch Teil des Erbes gewesen – zumindest anteilig für den geschenkten Wertanteil.

Um Streit zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen notariellen Pflichtteilsverzicht mit den Geschwistern zu vereinbaren oder die Ausgleichszahlungen direkt im Kaufvertrag zu regeln. Wer das Haus innerhalb der Familie verkaufen möchte, sollte Transparenz großschreiben.

Haus unter Wert verkaufen: Die Rolle des Notars

Jeder Immobilienverkauf, ob zum Marktwert oder wenn Eltern verkaufen Haus an Kind unter Wert, muss notariell beurkundet werden. Der Notar achtet darauf, dass alle Vereinbarungen rechtssicher sind.

Beim Verkauf werden im Vertrag nicht nur der Preis, sondern auch Nebenabreden wie das Wohnrecht, Pflegeverpflichtungen oder Rückforderungsrechte festgehalten.

Rückforderungsrechte sind besonders wichtig, wenn Sie das Haus an Kind verkaufen. Was passiert, wenn das Kind vor den Eltern stirbt, insolvent geht oder sich scheiden lässt? Ohne entsprechende Klauseln könnte das Haus an den Ex-Partner des Kindes fallen oder in die Insolvenzmasse einfließen.

Innerhalb der Familie weitergeben: Finanzierung und Banken

Ein Verkauf unter Wert hat für das kaufende Kind auch finanzierungstechnische Vorteile. Wenn die Eltern das Haus an Kind unter Wert verkaufen, dient die Differenz zum Marktwert der Bank oft als „fiktives Eigenkapital“.

Beträgt der Wert 400.000 Euro und der Kaufpreis 200.000 Euro, bringt das Kind quasi 50 Prozent Eigenkapital mit. Dies führt zu deutlich besseren Zinskonditionen bei der Bank. Der Verkauf des Hauses an Kinder ist somit eine effektive Form der Starthilfe.

Haus verkaufen zu Lebzeiten vs. Vererben

Warum sollte man das Haus verkaufen oder verschenken, solange man noch lebt? Der Hauptgrund ist die Kontrolle. Durch die Immobilienübertragung innerhalb der Familie zu Lebzeiten können die Eltern genau bestimmen, wer was bekommt. Zudem lassen sich die Freibeträge mehrfach nutzen, wenn man frühzeitig damit beginnt (alle zehn Jahre neu).

Beim Vererben nach dem Tod gibt es zwar auch Freibeträge, aber oft ist das Vermögen dann so groß, dass die Steuerlast die Erben zum Verkauf zwingt.

Wer das Haus an die Kinder rechtzeitig überträgt, sichert den Erhalt des Objekts. Wie man den Verkaufsprozess generell optimal gestaltet, erfahren Sie auch in diesen Tipps zum Hausverkauf, die sowohl für den freien Markt als auch für die Familie wertvoll sind.

Risiken beim Haus unter Wert verkaufen

Trotz der Vorteile gibt es Fallstricke, wenn man das Haus unter Wert abgibt:

• Sozialhilferegress: Müssen die Eltern innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung in ein Pflegeheim und können die Kosten nicht decken, kann das Sozialamt die Schenkung (den unterwertigen Teil) zurückfordern.
• Schenkungssteuer bei Überschreitung: Werden die Freibeträge durch einen zu niedrigen Preis und gleichzeitige Barschenkungen überschritten, wird Schenkungssteuer fällig.
• Gläubigerzugriff: Bei einer drohenden Insolvenz der Eltern kann ein Verkauf unter Wert als Gläubigerbenachteiligung angefochten werden.

Checkliste: Haus an Kind unter Wert verkaufen

Wenn Sie planen, Ihr Haus an sein Kind zu übertragen, sollten Sie folgende Schritte beachten:

1. Marktwert ermitteln: Lassen Sie ein Gutachten erstellen, um die Basis für das Finanzamt zu haben.
2. Freibeträge prüfen: Wie viel wurde in den letzten zehn Jahren bereits verschenkt?
3. Wohnrecht/Nießbrauch prüfen: Möchten die Eltern im Haus bleiben? Dies mindert den Schenkungswert.
4. Geschwister einbeziehen: Gibt es Ausgleichsansprüche oder soll ein Verzicht unterschrieben werden?
5. Notartermin vorbereiten: Alle Klauseln zu Rückforderungsrechten und Pflegeverpflichtungen besprechen.
6. Finanzierung klären: Kann das Kind den (reduzierten) Kaufpreis aufbringen oder wird ein Darlehen benötigt?

Fazit: Eltern verkaufen Haus an Kind unter Wert

Die Entscheidung, das eigene Heim an die nächste Generation weiterzugeben, ist ein großer Schritt. Wenn Eltern verkaufen Haus an Kind unter Wert, kombinieren sie wirtschaftliche Vernunft mit familiärer Unterstützung.

Durch die kluge Ausnutzung von Freibeträgen, die Eintragung von Wohnrechten und eine transparente Kommunikation mit allen Familienmitgliedern lässt sich die Immobilienübertragung innerhalb der Familie harmonisch und steuersparend gestalten.

Der Hausverkauf innerhalb der Familie ist kein „Standardgeschäft“. Er erfordert Fingerspitzengefühl und eine gute Planung. Doch am Ende steht ein Ziel, das unbezahlbar ist: Das Haus bleibt in der Familie, die Kinder sind versorgt und die Eltern haben die Gewissheit, dass ihr Lebenswerk geschätzt und weitergeführt wird.

Vermeiden Sie den Fehler, das Thema „Kind zu verkaufen“ oder „Kind unter Wert“ rein als finanzielle Transaktion zu sehen – es ist eine Investition in die Zukunft Ihrer Familie.