Wann zählt eine Terrasse nicht zur Wohnfläche?

Die Frage wann zählt eine Terrasse nicht zur Wohnfläche beschäftigt Eigentümer, Vermieter und Mieter gleichermaßen. Terrassen wirken wie ein Teil der Wohnung, aber rechtlich und nach den geltenden Vorschriften gelten sie oft anders.

Ob sie in die Wohnflächenberechnung einfließen, hängt von Überdachung, Nutzbarkeit und der Art der Terrasse ab. In diesem Beitrag erklären wir praxisnah, wie Terrassen korrekt angerechnet werden, welche Regelungen gelten und worauf Sie achten sollten.

Was ist eine Wohnfläche und warum sie entscheidend ist

Die Wohnfläche bildet die Grundlage für Miete, Kaufpreis und Grundsteuer. Sie umfasst alle Räume, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad.

Nicht jede Fläche einer Immobilie zählt automatisch dazu. Terrassen, Balkone oder Loggien werden nur unter bestimmten Bedingungen in die Wohnfläche einbezogen.

Für Mieter ist die Wohnfläche besonders wichtig, weil sie die Höhe der Miete beeinflusst. Eigentümer und Käufer nutzen die Wohnfläche, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen und steuerliche Verpflichtungen zu erfüllen. Daher muss die tatsächliche Wohnfläche exakt berechnet werden, um Konflikte oder rechtliche Probleme zu vermeiden.

Terrasse: Nutzung und rechtliche Einordnung

Nicht jede Terrasse wird automatisch zur Wohnfläche gezählt. Entscheidend ist die Nutzungsmöglichkeit. Eine offene Terrasse, die der Witterung ausgesetzt ist, wird in der Regel nicht angerechnet.

Überdachte oder teilweise geschlossene Terrassen, die das ganze Jahr genutzt werden können, zählen häufig anteilig.

Dabei spielt auch die Größe eine Rolle. Kleine Terrassen unter zehn Quadratmetern werden oft gar nicht berücksichtigt, während große Terrassen, die wettergeschützt sind, teilweise einberechnet werden können. Die Wohnflächenverordnung gibt hier klare Regeln vor.

Berechnung der Terrasse: Wann zählt eine Terrasse nicht zur Wohnfläche?

Die Berechnung der Terrasse erfolgt meist nach einem festen Prozentsatz. Offene, ungeschützte Terrassen werden zu null Prozent angerechnet.

Überdachte Terrassen mit Windschutz oder Glaswänden können zu 25 bis 50 Prozent in die Wohnfläche einfließen. Geschlossene Wintergärten und Terrassen, die voll nutzbar sind, können sogar zu 100 Prozent berücksichtigt werden.

Beispiel:

• Offene Terrasse ohne Überdachung: 0 Prozent

• Überdachte Terrasse mit Windschutz: 50 Prozent

• Wintergarten oder geschlossene Terrasse: 100 Prozent

Die Berechnung erfolgt also nach: Terrassenfläche × anrechenbarer Prozentsatz = Wohnflächenanteil.

Wohnflächenverordnung: Grundlage für die Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, welche Flächen als Wohnfläche zählen. Sie unterscheidet zwischen Wohnräumen, Nebenräumen und Außenflächen wie Terrassen und Balkonen.

Terrassen werden in der Regel anteilig berücksichtigt:

• 100 Prozent für Wintergärten und vollständig geschlossene Terrassen

• 25 bis 50 Prozent für teilweise überdachte oder geschützte Terrassen

• 0 Prozent für offene, ungeschützte Terrassen

Die Verordnung regelt auch die Berücksichtigung von Dachschrägen, Flächen unter einem Meter Höhe oder eingeschränkter Nutzbarkeit. Wer sich an diese Vorschriften hält, minimiert rechtliche Risiken bei Mietverträgen und Immobilienverkäufen.

Wohnflächenberechnung in der Praxis

Bei der Wohnflächenberechnung ist es wichtig, transparent vorzugehen. Eigentümer und Vermieter sollten klar dokumentieren, welche Flächen einbezogen werden und welche nicht.

Viele Käufer und Mieter prüfen die Berechnung genau, da Abweichungen von der tatsächlichen Wohnfläche Einfluss auf Miete, Kaufpreis und Steuer haben können.

Besonders Terrassen verursachen oft Unsicherheiten. Eine offene Terrasse wirkt wie Wohnfläche, darf aber nicht in voller Höhe eingerechnet werden. Wer hier Fehler macht, riskiert Streitigkeiten und mögliche Mietminderungen.

Bedeutung für Mieter: Rechte und Pflichten

Für den Mieter ist entscheidend, ob eine Terrasse zur Wohnfläche zählt. Nur dann beeinflusst sie die Miethöhe. Ist die Terrasse vertraglich als Wohnfläche ausgewiesen, kann der Mieter im Fall von Nutzungseinschränkungen, zum Beispiel durch Bauarbeiten, eine Mietminderung geltend machen.

Auch anteilige Anrechnung muss nachvollziehbar sein. Eine Terrasse, die zu 50 Prozent angerechnet wird, sollte klar im Mietvertrag oder in der Wohnflächenberechnung vermerkt sein. So werden Missverständnisse und rechtliche Auseinandersetzungen vermieden.

Grundsteuer und Immobilienbewertung

Die Wohnfläche spielt auch für die Grundsteuer eine wichtige Rolle. Terrassen, die nicht angerechnet werden, beeinflussen die Steuerlast nicht. Überdachte oder geschlossene Terrassen erhöhen die Wohnfläche und können somit die Steuer erhöhen.

Bei der Bewertung einer Immobilie ist die korrekte Anrechnung entscheidend. Der Kaufpreis orientiert sich häufig an der Wohnfläche. Wer eine Terrasse zu unrecht einbezieht, riskiert Streit mit Käufern oder späteren Käufern.

Dachschrägen und Flächenabweichungen berechnen

Auch Dachschrägen beeinflussen die Wohnflächenberechnung. Flächen unter einem Meter Höhe werden häufig nicht gezählt. Flächen zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Das Prinzip ähnelt der Terrassenberechnung: Nutzbarkeit ist entscheidend.

Flächenabweichungen können rechtlich relevant werden. Liegt die tatsächliche Wohnfläche deutlich unter der vertraglich angegebenen Fläche, können Mieter eine Mietminderung verlangen oder Käufer Rückabwicklung fordern.

Wann wird ein Balkon oder eine Terrasse zu 50 Prozent angerechnet?

Ein Balkon oder eine Terrasse wird häufig zu 50 Prozent angerechnet, wenn:

• er überdacht ist,

• windgeschützt oder teilweise geschlossen ist,

• das ganze Jahr über genutzt werden kann.

Offene Balkone ohne Schutz bleiben außen vor. Die 50-Prozent-Regel sorgt für einen fairen Ausgleich zwischen Nutzbarkeit und Wohnflächenangabe.

Mietminderung bei eingeschränkter Terrassennutzung

Ist die Terrasse wegen Bauarbeiten oder Renovierung nicht nutzbar, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein.

Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Einschränkung. Wurde die Terrasse vertraglich als Wohnfläche angegeben, wirkt sich ihre Nichtnutzung direkt auf die Miethöhe aus.

Fazit: Wann zählt eine Terrasse nicht zur Wohnfläche?

Ob eine Terrasse zur Wohnfläche zählt, hängt von Nutzung, Überdachung und rechtlicher Vorgabe ab. Offene Terrassen werden meist nicht angerechnet, überdachte Terrassen anteilig, geschlossene Wintergärten vollständig.

Eine klare Dokumentation schützt Eigentümer, Vermieter und Mieter. Sie sichert faire Miet- und Kaufverträge, verhindert Streitigkeiten und sorgt für rechtssichere Grundsteuerberechnung.

Wer die Regeln der Wohnflächenverordnung beachtet, weiß genau, wann eine Terrasse nicht zur Wohnfläche zählt und wie sie korrekt in die Berechnung einfließt.