Netto Mietrendite berechnen: So findest du heraus, ob sich deine Immobilie lohnt

Die eigene Immobilie als Kapitalanlage ist beliebt – doch lohnt sich der Kauf wirklich? Um das herauszufinden, ist es entscheidend, die netto Mietrendite berechnen zu können. Diese Kennzahl zeigt dir schwarz auf weiß, wie viel Rendite du nach Abzug aller Kosten tatsächlich erzielst.

In diesem Artikel erklären wir dir Schritt für Schritt, wie du die netto Mietrendite berechnen kannst, welche Unterschiede es zur Bruttorendite gibt und welche Faktoren den Gewinn beeinflussen.

Besonders hilfreich ist das für Käuferinnen und Käufer, die mit einer soliden Geldanlage ihr Kapital erhalten oder sogar ausbauen möchten.

Was sagt die netto Mietrendite über eine Immobilie aus?

Die netto Mietrendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen beim Kauf einer Immobilie als Geldanlage. Sie zeigt an, wie viel vom investierten Kapital nach Abzug aller laufenden Kosten wie Hausverwaltung, Instandhaltung und Steuern jährlich übrig bleibt.

Wer seine netto Mietrendite berechnen will, erhält ein realistisches Bild der tatsächlichen Rentabilität des Objekts.

Besonders in Zeiten steigender Finanzierungskosten und unsicherer Märkte solltest du nicht nur auf den Kaufpreis, sondern vor allem auf den Jahresreinertrag achten. Nur so kannst du einschätzen, ob deine Investition sinnvoll ist und sich langfristig trägt.

Bruttomietrendite und netto Mietrendite berechnen im Vergleich

Beim Thema Mietrendite gibt es zwei Varianten: Die Bruttomietrendite und die netto Mietrendite. Die Bruttomietrendite wird ganz einfach ermittelt, indem du die jährliche Kaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie teilst und das Ergebnis mit 100 multiplizierst.

Doch diese Zahl sagt nur wenig aus. Sie ignoriert wichtige Kostenfaktoren, etwa Instandhaltungskosten, Hausverwaltung, Steuerlast, Maklergebühr, Notarkosten oder die Grunderwerbssteuer.

Erst wenn du all diese Posten berücksichtigst, ergibt sich ein realitätsnahes Bild. Deshalb solltest du immer die netto Mietrendite berechnen – sie zeigt dir, was nach Abzug der Nebenkosten tatsächlich übrig bleibt.

Die Formel zur Berechnung der netto Mietrendite

Wenn du deine netto Mietrendite berechnen möchtest, brauchst du eine klare Formel. Sie sieht folgendermaßen aus:

(Jahresreinertrag ÷ Gesamtkosten der Immobilie) x 100

Dabei setzt sich der Jahresreinertrag aus der Jahreskaltmiete abzüglich aller laufenden Nebenkosten zusammen. Zu den Gesamtkosten der Immobilie zählen:

• Kaufpreis
• Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren
• Maklerprovision
• eventuelle Renovierungskosten

Die so berechnete netto Mietrendite in Prozent hilft dir einzuschätzen, ob du mit deinem eingesetzten Kapital eine attraktive Rendite erzielen kannst.

Diese Kosten musst du beim Immobilienkauf einrechnen

Oft unterschätzt, aber entscheidend für die Berechnung der Mietrendite: die Kaufnebenkosten. Zu diesen zählen unter anderem:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %)
• Maklergebühr (bis zu 3,57 %)
• ggf. Modernisierungskosten
• Rücklagen für Instandhaltung

Diese Kosten können schnell 10–15 % des Kaufpreises ausmachen. Bei einem Objekt mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro kommen also locker 25.000 bis 37.500 € dazu. Diese weiteren Kosten müssen unbedingt in die Berechnung der netto Mietrendite einfließen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Netto Mietrendite berechnen leicht gemacht

Angenommen, du kaufst eine vermietete Immobilie zum Kaufpreis von 250.000 €. Die Kaufnebenkosten betragen 30.000 €, die jährliche Kaltmiete liegt bei 12.000 €. Für Hausverwaltung, Rücklagen und Versicherungen fallen jährlich 2.400 € an.

• Gesamtkosten: 280.000 €
• Jahresreinertrag: 12.000 € – 2.400 € = 9.600 €

Jetzt die netto Mietrendite berechnen:

(9.600 ÷ 280.000) x 100 = 3,43 %

Das Ergebnis zeigt, dass du mit dieser Immobilie eine Mietrendite von 3,43 % erzielst – ein realistischer Wert in deutschen Großstädten.

Wichtige Nebenkosten bei der Berechnung berücksichtigen

Wenn du die netto Mietrendite berechnest, dürfen folgende Kosten nicht fehlen:

• Hausverwaltungskosten
• Instandhaltungsrücklage (mindestens 10–15 € pro m² jährlich)
• Versicherungen
• mögliche Leerstandskosten
• anteilige Finanzierungskosten

Auch die steuerliche Belastung darfst du nicht vergessen. Besonders wichtig ist es, konservativ zu kalkulieren. So stellst du sicher, dass deine Rendite auch bei leichten Schwankungen noch stabil bleibt.

Die Rolle der Eigenkapitalrendite bei der Investitionsentscheidung

Ein zusätzlicher Aspekt: die Eigenkapitalrendite. Sie misst, wie stark dein tatsächlich eingesetztes Kapital für dich arbeitet. Wer seine netto Mietrendite berechnet und gleichzeitig seine Finanzierung gut strukturiert, kann hier Werte von über 10 % erzielen.

Beispiel: Du setzt 70.000 € Eigenkapital ein, der Jahresreinertrag liegt bei 9.600 €.

(9.600 ÷ 70.000) x 100 = 13,7 % Eigenkapitalrendite

Das zeigt, wie wichtig ein gutes Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital ist, um eine höhere Rendite zu ermöglichen.

Finanzierung und Mietrendite: Ein sensibler Zusammenhang

Die Finanzierung deiner Immobilie beeinflusst nicht nur deine Liquidität, sondern auch deine Renditechancen. Niedrige Zinsen und lange Laufzeiten sind grundsätzlich vorteilhaft, können aber durch hohe Tilgungsraten den Cashflow verringern.

Wenn du mit der Volksbank Raiffeisenbank oder einer anderen regionalen Bank arbeitest, lohnt sich ein persönliches Finanzierungsgespräch. Dort kannst du herausfinden, wie sich Zinsbindung, Tilgung und Laufzeit auf deine netto Mietrendite auswirken.

Wichtig: Die jährlichen Mieteinnahmen sollten im besten Fall sämtliche laufenden Finanzierungskosten decken.

Ab wann ist eine Mietrendite als gut einzustufen?

Eine gute Mietrendite liegt im Schnitt bei vier bis sechs Prozent. Doch was als „gut“ gilt, hängt stark vom Standort, Zustand und Kaufpreis ab. In ländlichen Regionen erreichst du oft höhere Werte – bei höherem Risiko. In Ballungsräumen kann eine Mietrendite von 3,5 % bereits solide sein.

Maßgeblich ist auch der sogenannte Mietpreismultiplikator – also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete. Ein Wert unter 20 gilt als günstig, ab 25 wird es kritisch. Das bedeutet, dass der Kaufpreis idealerweise höchstens dem 20-Fachen der Jahreskaltmiete entsprechen sollte.

Fazit: Netto Mietrendite berechnen

Die netto Mietrendite berechnen zu können, ist der Schlüssel zu jeder erfolgreichen Immobilieninvestition. Während die Bruttorendite nur einen groben Überblick bietet, zeigt die netto Mietrendite, was du nach allen Abzügen wirklich erwarten kannst.

Sie liefert die Grundlage für deine Finanzplanung, deine Investitionsentscheidung – und deinen langfristigen Erfolg als Vermieter.

Fazit: Wer die netto Mietrendite berechnen kann, hat einen klaren Vorteil. Denn nur so erkennst du frühzeitig, ob sich die Investition lohnt, ob deine Immobilie langfristig trägt und ob du mit dem richtigen Objekt eine nachhaltige Rendite erzielen kannst.

FAQs: Netto Mietrendite berechnen – Was Sie noch wissen müssen 

Wie berechne ich netto Mietrendite?

Die netto Mietrendite wird also aus dem Jahresreinertrag und den Gesamtkosten der Immobilie berechnet. Wichtig ist, dass du auch alle Nebenkosten realistisch einbeziehst.

Wie hoch ist eine gute Nettorendite?

• mindestens 3 % in sehr gefragten Lagen
• 4–5 % gelten als solide und marktüblich
• ab 6 % spricht man von überdurchschnittlich
• über 8 % meist nur bei hohem Risiko oder Sanierungsbedarf

Welche Nettorendite ist realistisch?

In stabilen Wohnlagen mit moderater Nachfrage liegt die realistische netto Mietrendite meist zwischen 3 % und 4,5 %. In stark gefragten Großstädten fällt sie teilweise unter 3 %, kann aber durch langfristige Wertsteigerung ausgeglichen werden.

In ländlicheren Regionen sind Werte zwischen 5 % und 6 % erreichbar, jedoch oft mit höherem Leerstandsrisiko verbunden.

Wie hoch darf die Nettorendite sein?

• bis 3 %: eher gering, meist in teuren Innenstadtlagen
• 3–5 %: marktüblich, geeignet für solide Langfristanlagen
• 5–7 %: sehr attraktiv, oft mit Chancen und Risiken verbunden
• über 8 %: möglich, aber oft bei Problemimmobilien oder hohem Instandhaltungsbedarf