Steuer für Zimmer vermieten im eigenen Haus: Das zahlst du bei der Vermietung

Ein Zimmer steht leer, die Nebenkosten steigen, und auf Airbnb tummeln sich Messebesucher, die für zwei Nächte gutes Geld zahlen würden. Klingt nach einer simplen Rechnung – ist es aber nicht ganz. Denn sobald Geld für vermieteten Wohnraum fließt, will das Finanzamt mitreden. Die gute Nachricht vorweg: Steuer für Zimmer vermieten im eigenen Haus bleibt steuerfrei, als die meisten vermuten.

Mieteinnahmen aus einem Zimmer im eigenen Haus sind grundsätzlich steuerpflichtig und gehören in die Steuererklärung. Ob am Ende tatsächlich Steuern anfallen, hängt aber vom Grundfreibetrag, der Häufigkeit der Vermietung und der Höhe der Einnahmen ab – und genau diese drei Stellschrauben entscheiden über deine tatsächliche Steuerlast.

Muss ich mein Zimmer versteuern – oder gibt es Freigrenzen?

Hier trennt sich schnell die Spreu vom Weizen: Es gibt einen riesigen Unterschied zwischen „grundsätzlich steuerpflichtig“ und „am Ende zahle ich auch wirklich etwas“.

Die Mieteinnahmen aus deiner Zimmervermietung zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden mit deinem übrigen Einkommen zusammengerechnet. Erst wenn diese Gesamtsumme den Grundfreibetrag überschreitet, wird überhaupt Einkommensteuer fällig.

2026 liegt dieser Grundfreibetrag bei 12.348 Euro für Ledige, bei Verheirateten sind es 24.696 Euro. Rechtliche Grundlage dafür ist R 21.2 Abs. 1 EStR. Wer also ohnehin schon wenig verdient oder in Teilzeit arbeitet, rutscht mit ein paar hundert Euro Mieteinnahmen oft gar nicht in die Steuerpflicht hinein – weil das Gesamteinkommen unter der Schwelle bleibt.

Die 520-Euro-Falle: Warum ein Euro mehr richtig teuer werden kann

Jetzt kommt der Teil, den viele Hobby-Vermieter unterschätzen. Vermietest du ein Zimmer im eigenen, selbst genutzten Haus nur gelegentlich – etwa tageweise an Feriengäste oder Messebesucher –, bleiben Einnahmen bis maximal 520 Euro pro Kalenderjahr steuerfrei.

Klingt komfortabel, hat aber einen Haken, der wirklich schmerzhaft werden kann: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Der Unterschied ist entscheidend. Bleibst du bei 520 Euro oder darunter, zahlst du nichts. Kassierst du aber 521 Euro, wird der gesamte Betrag ab dem ersten Euro steuerpflichtig – nicht nur der eine Euro, der über der Grenze liegt.

Wer also am Jahresende knapp über der Marke landet, verliert prozentual gesehen deutlich mehr, als der Mehrbetrag hergibt.

Wenn du absehen kannst, dass du die 520 Euro reißt, plane lieber gleich mit der vollen Versteuerung – und rechne die Werbungskosten gegen, statt dich auf die Freigrenze zu verlassen.

Angestellt und nebenbei vermietet? Der Härteausgleich hilft dir

Anders sieht es aus, wenn du dauerhaft vermietest, also nicht nur gelegentlich an Feriengäste, sondern regulär über einen Mietvertrag. Dann greift unter Umständen der Härteausgleich nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG. Er ist speziell für Menschen gedacht, die hauptberuflich angestellt sind und daneben Nebeneinkünfte erzielen – etwa aus der Zimmervermietung.

Bis zu einem Gewinn von 410 Euro pro Jahr fällt dabei gar keine Steuer an. Zwischen 410 und 820 Euro greift ein ermäßigter Härteausgleich, der die Steuerlast abmildert, statt sie voll durchschlagen zu lassen.

Wichtig ist hier das Wort „Gewinn“: Es geht nicht um die Einnahmen, sondern um das, was nach Abzug der Werbungskosten übrig bleibt. Und genau hier liegt der eigentliche Hebel, mit dem sich Zimmervermietung steuerlich attraktiv gestalten lässt.

Wie du deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung korrekt ermittelst

Die Ermittlung der Einkünfte folgt einer simplen Logik: Einnahmen minus Werbungskosten gleich Gewinn (oder Verlust). Und weil ein einzelnes Zimmer nur ein Teil des Hauses ist, muss auch nur ein Teil der Kosten anteilig angesetzt werden.

Die Formel dafür ist unkompliziert, sobald du sie einmal verstanden hast: Ist das vermietete Zimmer beispielsweise 20 Quadratmeter groß und das gesamte Haus hat 100 Quadratmeter Wohnfläche, dann sind genau 20 Prozent der laufenden Kosten als Werbungskosten abziehbar. Das betrifft:

• Zinsen für einen laufenden Immobilienkredit
• die Gebäude-Abschreibung (AfA)
• Instandhaltungskosten am Haus

Wer also ohnehin eine Finanzierung abzahlt oder gerade das Dach neu decken lässt, kann einen ordentlichen Batzen dieser Kosten steuerlich geltend machen – anteilig, aber eben real. Diese Abschreibung wird häufig unterschätzt, dabei ist sie oft der entscheidende Faktor, der aus einem steuerpflichtigen Gewinn ein steuerlich unauffälliges Nullsummenspiel macht.

Möbliert oder unmöbliert – macht das steuerlich einen Unterschied?

Direkt versteuert wird der Unterschied nicht, aber er wirkt sich indirekt aus. Vermietest du möbliert, darfst du zusätzlich die Möbel abschreiben – Bett, Schrank, Schreibtisch, alles, was du gekauft hast, um das Zimmer vermietbar zu machen. Das erhöht deine Werbungskosten und senkt damit den zu versteuernden Gewinn. Bei einer unmöblierten Vermietung entfällt dieser Posten schlicht, weil es nichts abzuschreiben gibt.

Was allerdings sehr wohl eine Rolle spielt: Ob du monatlich vermietest oder nur tageweise über Plattformen wie Airbnb, entscheidet darüber, welche der oben genannten Regeln (Freigrenze oder Härteausgleich) überhaupt anwendbar ist.

Airbnb, DAC7 und das Bundeszentralamt für Steuern: Wer meldet was?

Ein Punkt, der viele Gelegenheitsvermieter kalt erwischt: Seit dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) melden Vermietungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com die Daten und Einnahmen ihrer Gastgeber automatisch an das Bundeszentralamt für Steuern. Das passiert, sobald im Jahr mehr als 2.000 Euro Einnahmen erzielt oder mehr als 30 Buchungen getätigt werden.

Das bedeutet im Klartext: Die Zeiten, in denen man „vergessen“ konnte, ein paar Wochenendvermietungen in der Steuererklärung anzugeben, sind vorbei. Diese Regelung – auch unter dem Kürzel DAC7 bekannt, weil sie auf einer EU-Richtlinie basiert – sorgt für einen automatischen Datenabgleich zwischen Plattform und Finanzamt.

Wer also über Airbnb vermietet und die Schwellenwerte überschreitet, sollte gar nicht erst versuchen, etwas zu verschweigen. Das grenzt sonst schnell an Steuerhinterziehung, und das Risiko steht in keinem Verhältnis zur gesparten Steuer.

Steuer für Zimmer vermieten im eigenen Haus: Braucht es einen Vertrag?

Ja, unbedingt – und zwar aus zwei Gründen. Erstens schützt ein schriftlicher Mietvertrag dich rechtlich, falls es Streit um Kündigungsfristen, Nebenkosten oder Mietzahlungen gibt. Zweitens verlangt auch das Finanzamt bei Rückfragen oft Nachweise über Mietverhältnis und Höhe der Miete. Ein einfacher, formloser Vertrag reicht meist aus, sollte aber Punkte wie Mietdauer, Höhe der Miete, Nebenkostenregelung und Kündigungsfrist enthalten.

Übrigens: Wenn du zur Miete wohnst und ein Zimmer deiner eigenen Wohnung untervermieten möchtest, brauchst du zusätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Ohne diese Zustimmung riskierst du eine Abmahnung oder im schlimmsten Fall die Kündigung deines eigenen Mietvertrags.

Gilt bei der Zimmervermietung eigentlich die Mietpreisbremse?

Kurz gesagt: In der Regel nein. Die Mietpreisbremse greift bei der Neuvermietung ganzer Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten.

Bei der Vermietung einzelner Zimmer innerhalb der eigenen, selbst bewohnten Wohnung oder des Hauses greift sie meist nicht, weil es sich rechtlich um eine andere Konstellation handelt als die klassische Wohnraumvermietung. Trotzdem solltest du dich vorab bei der jeweiligen Gemeinde informieren, da es hier lokale Unterschiede geben kann.

Kann ich Räume an mich selbst vermieten?

Eine Frage, die immer wieder auftaucht – vor allem bei Selbstständigen, die ihr Arbeitszimmer „an sich selbst“ vermieten wollen, um es steuerlich abzusetzen.

Nein, das funktioniert steuerlich nicht. Ein Mietverhältnis setzt zwei unterschiedliche Rechtssubjekte voraus – dich selbst als Vermieter deiner eigenen Immobilie zu betrachten, während du gleichzeitig als Mieter auftrittst, erkennt das Finanzamt nicht an.

Was stattdessen funktioniert: die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer über andere steuerliche Regelungen geltend zu machen, etwa als Betriebsausgabe oder Werbungskosten im Rahmen der nichtselbstständigen Arbeit. Das ist aber ein anderes Thema als die klassische Zimmervermietung an Dritte.

Die Anlage V: Dein Werkzeug für die Steuererklärung

Sobald deine Vermietung über die Freigrenzen hinausgeht, landen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V deiner Steuererklärung.

Dort trägst du Einnahmen und Werbungskosten ein, die Software oder dein Steuerberater errechnet daraus den Gewinn oder Verlust. Ein Verlust kann sich dabei sogar positiv auf deine Gesamtsteuerlast auswirken, weil er mit anderen Einkünften verrechnet wird – etwa mit deinem Gehalt aus einer Festanstellung.

Ein Wort noch zur Umsatzsteuer: Die meisten privaten Zimmervermieter fallen unter die Kleinunternehmerregelung und müssen daher keine Umsatzsteuer auf die Miete berechnen. Das betrifft in erster Linie Vermieter mit sehr geringen Jahresumsätzen aus der Vermietung – prüfe im Zweifel die aktuellen Umsatzgrenzen, bevor du eine Rechnung stellst.

Was heißt das jetzt konkret für dich?

Wenn du nur gelegentlich ein Zimmer an Feriengäste vermietest und unter 520 Euro im Jahr bleibst, kannst du entspannt bleiben – das ist steuerfrei, Punkt. Überschreitest du diese Grenze, lohnt sich eine ehrliche Kalkulation: Miete rein, anteilige Zinsen, Abschreibung und Instandhaltungskosten raus, und dann schauen, wo der tatsächliche Gewinn landet.

Oft ist er kleiner, als man fürchtet – und dank Härteausgleich bleibt auch dann noch einiges steuerfrei. Vermietest du über Airbnb regelmäßig und mit ordentlichem Umsatz, solltest du dich einfach damit abfinden, dass das Finanzamt ohnehin Bescheid weiß. Ehrlich deklarieren ist hier schlicht die stressfreiere Variante.

Am Ende ist Zimmervermietung im eigenen Haus steuerlich kein Minenfeld – man muss nur wissen, welche der Regeln gerade für die eigene Situation gilt.