Aufgaben und Pflichten der Hausverwaltung

Aufgaben und Pflichten der Hausverwaltung: Ob Sie Mieter oder Eigentümer sind – Wenn sich Ihre eigenen vier Wände in einem Mehrfamilienhaus befinden, müssen Sie sich mit der Hausverwaltung auseinandersetzen.

Doch welche Aufgaben und Rechte hat ein Hausverwalter, welche Pflichten muss er erfüllen und was es mit der Pflicht zur Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter auf sich?

Eigentumswohnung: Wird eine Hausverwaltung benötigt?

Wenn mehrere Eigentumswohnungen mit jeweils unterschiedlichen Eigentümern in einem Gebäude zusammengelegt werden, gibt es viel zu organisieren.

In den meisten Fällen wird in diesem Fall eine professionelle Hausverwaltungsgesellschaft eingesetzt.

Obwohl es keine gesetzliche Verpflichtung dazu gibt, macht es den einzelnen Eigentümern das Leben sehr viel leichter. Andernfalls müssten die Eigentümer die Verwaltung der Immobilie auf freiwilliger Basis selbst übernehmen – und würden auch für mögliche Fehler haften.

Ende 2020 trat auch eine Reform des deutschen Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft.

Sie besagt unter anderem, dass ein zertifizierter Hausverwalter bestellt werden muss, sobald mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Aufgaben und Pflichten der Hausverwaltung den Eigentümern gegenüber

Die Aufgaben und Pflichten einer Hausverwaltung sind immer auf das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogen.

Wenn innerhalb der einzelnen Eigentumswohnungen etwas zu tun ist, fällt dies in der Regel nicht mehr in die reguläre Zuständigkeit der Hausverwaltung.

Hier kommt die Wohnungseigentumsverwaltung ins Spiel.

In den meisten Fällen bieten professionelle Hausverwaltungen jedoch beide Dienstleistungen aus einer Hand an. Der Grund dafür:

Es gibt oft Grenzbereiche, in denen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ineinandergreifen.

So gehört beispielsweise der Teil der Strom- und Wasserleitungen, der außerhalb einer Eigentumswohnung verläuft, zum Gemeinschaftseigentum. Nur der Teil der Leitungen, der innerhalb der einzelnen Wohnung liegt, zählt als individuelles Wohnungseigentum.

Bei einem Leitungsschaden oder einer Verstopfung können sich die Zuständigkeiten schnell überschneiden.

Gemeinschaftseigentum vs. Einzeleigentum: Was ist der Unterschied?

Wenn mehrere Wohneinheiten in einem Gebäude zusammenkommen, wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden.

Die Unterscheidung ist unter anderem in § 5 (2) des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt.

Demnach gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Teile des Gebäudes, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden und für den Bestand und die Sicherheit der Immobilie notwendig sind.

Außenwände und Dach sind also Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für den Aufzug oder das Treppenhaus.

Sondereigentum hingegen ist alles, was sich innerhalb einer Eigentumswohnung befindet. Dazu gehören immer Dinge wie die Wand- und Bodenbeläge der Wohnung, nicht tragende Wände und Innentüren.

Genaue Details finden Sie in der Regel in der Teilungserklärung und dem Teilungsplan der Eigentumswohnung.

Diese Aufgaben werden in der Regel vom Hausverwalter übernommen

• Einberufung der Eigentümerversammlung (einmal im Jahr sowie wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies verlangt).
• Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung
• Aufstellen einer Hausordnung und deren Durchsetzung
• Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (z.B. Planung von Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen, Beauftragung und Überwachung von Handwerkern)
• Verwaltung der Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft (u.a. Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage und Aufstellung eines Wirtschaftsplans für die Immobilie, Berechnung des monatlichen Wohngelds und dessen Einzug)
• Abschluss und Überprüfung von Verträgen mit Öl- oder Gasversorgern, Reinigungskräften usw.

Darüber hinaus muss ein Hausverwalter seiner Pflicht nachkommen, jedem Mitglied der Eigentümergemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Immobilie zu gewähren.

Während der Eigentümerversammlung muss der Hausverwalter auch für die Beantwortung von Fragen der einzelnen Eigentümer zur Verfügung stehen.

Wenn ein neuer Hausverwalter ernannt wird, muss der vorherige Verwalter alle Unterlagen ordnungsgemäß an die Eigentümergemeinschaft zurückgeben.

Hausverwaltung in einem Mehrfamilienhaus: Rechte und Pflichten

Sobald eine oder mehrere Eigentumswohnungen in einem Gebäude nicht von den Eigentümern selbst genutzt werden, sondern vermietet sind, werden die Aufgaben des Hausverwalters noch komplexer.

In diesem Fall vertritt der Hausverwalter nicht mehr nur die Interessen der Eigentümergemeinschaft untereinander, sondern muss in der Regel auch die Vermieterpflichten erfüllen.

Dazu gehören unter anderem:

• Kontakt mit dem Mieter
• Einzug der Miete
• Abrechnung der Nebenkosten
• Suche nach einem (neuen) Mieter, ggf. mit Hilfe eines Immobilienmaklers
• Organisation von Wartungs- und Reparaturarbeiten

Aus der Sicht des Eigentümers drehen sich die Aufgaben und Pflichten des Hausverwalters vor allem darum, die Geschäftsbeziehung mit dem Mieter reibungslos am Laufen zu halten.

Und das im besten Fall, ohne dass der Vermieter selbst aktiv werden muss.

Pflicht zur Verwalterhaftpflicht ist in der Gewerbeordnung

Bei der Beantragung der Gewerbeerlaubnis bei der zuständigen Aufsichtsbehörde muss der Verwalter zusätzlich zu der bestehenden Qualifikation den Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für die Verwaltung einer Immobilie nachweisen.

Neben der Vermögensschadenhaftpflicht sollten Sie auch eine Betriebshaftpflichtversicherung für Immobilienverwalter abschließen.

Vergleichsmöglichkeiten dazu finden Sie bei Insurancy.de.

Eine Vermögensschadenhaftpflicht versichert auch Schäden, die durch alltägliche Gefahren im Leben eines Immobilienverwalters entstehen.

Dieses Risiko kann jedoch gegen eine geringe Zusatzprämie in unsere Berufshaftpflichtversicherungen eingeschlossen werden.

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