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Das ist seit 2020 neu: Haus- und Wohnungskäufer teilen sich mit dem Verkäufer die Maklerkosten. Die Maklerprovision des Immobilienmaklers tragen beide Seiten zu gleichen Teilen. Geregelt ist das nun bundeseinheitlich im BGB. Für unbebaute Grundstücke und andere Immobilien gilt das nicht.

2015 wurde bei Vermietung von Wohnraum das Bestellerprinzip neu eingeführt. Wenn du als Immobilienmakler mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt bist, erhältst du von dem Vermieter eine Provision, nicht aber vom Mieter. Beim Verkauf von Immobilien ist das anders. Seit mehr als 100 Jahren hatte sich am Maklerrecht beim Immobilienverkauf gesetzlich nichts geändert.

In den meisten Bundesländern zahlte der Käufer die Maklerprovision. Das führte zu vielen Auseinandersetzungen vor den Gerichten. Erst seit Dezember 2020 ist das neu geregelt. Maklerprovisionen werden bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Immer!

Maklerprovision, Maklergebühren oder Maklercourtagen – was ist richtig?

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In der Immobilienbranche werden die Begriffe synonym, also gleichbedeutend, verwendet.
Deine Tätigkeit als Immobilienmakler wird bezahlt, wenn vorher ein Maklervertrag in Textform abgeschlossen wurde. Die Angabe der Provisionspflicht im Exposé reicht nicht. Der Kaufinteressent muss sich zurückgemeldet und sein Interesse aktiv bekundet haben.

Textform heißt, du benötigst immer die Unterschrift des Verkäufers und des Käufers unter deinem schriftlichen Maklervertrag. Online wird das durch Eingabe des vollen Namens auf den vom Immobilienmakler per E-Mail erhaltenen Dokumenten anerkannt. Erst dann erhält der Immobilieninteressent die vollständigen Informationen zum Verkaufsobjekt.

Wenn du als Immobilienmakler in deinem Exposé für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung eine Maklerprovision angegeben hast, musst du diese in gleicher Höhe sowohl dem Verkäufer, als auch dem Käufer in Rechnung stellen. Und das ist allein noch nicht ausreichend!

Der Immobilienkäufer darf von dir als Immobilienmakler verlangen, dass du die Zahlung der Maklerprovision durch den Verkäufer tatsächlich nachweist. Erst dann muss er auch zahlen. Und zwar stets in der gleichen Höhe, wie der Verkäufer. Zahlt der Verkäufer keine Maklerprovisionen, hat auch der Käufer keine Maklerkosten.

Die Teilung der Maklerkosten gilt jedoch explizit für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Unbebaute Grundstücke und andere Immobilien sind von der Neuregelung nicht betroffen. Für Grundstücke zahlt also wie vorher in manchen Bundesländern der Käufer die Maklerprovision in voller Höhe allein.

Grundsätzlich aber gilt: Eine Maklerprovision wird nur dann fällig, wenn du als Makler auch Erfolg hast. Wird der Kaufvertrag nicht vor einem Notar abgeschlossen, bekommst du auch keine Provision.

Wie hoch dürfen Maklerprovisionen sein?

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Die Höhe der Maklerprovision ist Vereinbarungssache. Sie kann auch verhandelt werden. Die üblichen 3,57 Prozent beziehungsweise 7,14 Prozent inklusive der heute geltenden Mehrwertsteuer von 19 Prozent sind nicht festgeschrieben. Sie kann auch höher oder niedriger sein.

Die Höhe der Maklercourtagen hat jedoch nach oben ihre Grenzen darin, was man allgemein als sittenwidrig oder Wucher bezeichnet. Dazu hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach Recht gesprochen. Ist eine Provision sittenwidrig, geht der Immobilienmakler leer aus.

Wofür Maklergebühren zahlen? Was macht der Immobilienmakler dafür?

Als Immobilienmakler kannst du eine Provision dafür beanspruchen, dass du für einen Immobilienverkäufer aktiv und erfolgreich eine Immobilie vermittelst. Du hast dann, beginnend mit der ersten Ansprache oder Akquise bis zum Abschluss des Notarvertrages, eine Menge Arbeit und Verantwortung.

Dazu gehört unter anderem die marktgerechte Bewertung der Immobilie, das Schreiben eines anspruchsvollen Exposés, die Besichtigungen mit den Kaufinteressenten und die Vorbereitung des Kaufvertrages für den Notar. Nicht immer endet deine Arbeit mit einem Notarvertrag.

Andersherum ist es auch möglich, für einen Käufer eine passende Immobilie zu finden. In der Regel baust du dir dafür einen Kundenstamm an Suchinteressenten auf, denen du entsprechende Immobilien anbietest. Du nennst dann dem Immobilienkäufer gegebenenfalls schriftlich nur Adressen und Kontaktdaten. Du wirst dann als Nachweismakler tätig.

Die Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer und die Abwicklung bis zum Vertrag mit dem Notar ist folglich Sache zwischen Käufer und Verkäufer. Kommt ein Kaufvertrag zustande, hast du Anspruch auf die (vorher schriftlich) vereinbarten Maklergebühren oder Maklercourtagen.

Vorkenntnis – wann keine Maklerprovision fällig wird

Es gibt Fälle, in denen du als Immobilienmakler von deinen Kunden keine Maklergebühren oder Maklercourtagen beanspruchen kannst:

  • Dein Kunde kennt die Immobilie bereits.
  • Du verkaufst deine eigene Immobilie.
  • Du hast dem Käufer nicht alle Angaben gegeben. Es fehlt zum Beispiel der Name des Verkäufers.

Dein Beruf des Immobilienmaklers ist vielfältig und anspruchsvoll. Genaue Kenntnisse über die Maklerprovision ist das A und O. Dann wirst du erfolgreich in deinem Beruf sein.

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