Folgen der Zinswende: Verkäufer von Immobilien können mit bis zu 30% weniger Verkaufserlös rechnen

Auf Basis einer Analyse von Mietshausverkaufen wurden drei potentielle Szenarien bei einer Zinssteigerung der Hypothekenzinsen von einem Prozentpunkt (von 1,2 % auf 2,4 %) festgestellt:

Folgen der Zinswende – Immobilien Crash Gefahr?

1. Senkung der Immobilienpreise um bis zu 27,3 %
2. Steigerung der Nettokaltmieten um bis 26,3 %
3. Reduktion des monatlichen Cashflows um 20,2 % der Warmmiete

Seit wenigen Wochen steigen die Zinsen für Immobilien rapide an. Nicht zuletzt aufgrund der steigenden Inflation und der Aussicht auf steigende Leitzinsen, haben sich die Zinsen teilweise mehr als verdoppelt.

Die schnelle Reaktion der Deutschen Banken schlägt sich in einem erhöhten Zinsdruck zur Last der Immobilien Käufer nieder.

Nach mehreren Jahren endet allmählich die Möglichkeit Immobilien zu günstigen Konditionen zu finanzieren. Mit jedem Tag wachsen so nicht nur die Zinssätze, sondern auch die Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarkes.

Experten sind sich uneinig über die weitere Entwicklung, denn eine Verdopplung der Zinsen war bis vor einigen Monaten weder denkbar noch vorhersehbar.

Die Vergangenheit hat jedoch schon gezeigt, dass steigende Kreditzinsen die Immobilienpreise sinken lassen können (u.a. in 2008 und 2016). Dieser Effekt ist u.a. aus den vereinigten Staaten von Amerika aus dem 90er Jahren bekannt, nachdem die Immobilienpreise um bis zu 20% fielen aufgrund eines vergleichbaren Zinsanstiegs. Viele Verkäufer glauben derzeit jedoch nicht an eine Preiskorrektur.

Dies liegt an kontrahierenden Faktoren wie der Menge des zu investierenden Kapitals, fehlenden alternativen Investmentmöglichkeiten, einer geringen Arbeitslosenquote aber auch an fehlender Weitsichtigkeit. Fakt ist jedoch, dass es steigende Kosten geben wird und eine Partei diese Rechnung zahlen muss. Daher hat sich Mietshausverkaufen die folgenden Fragen gestellt:

1. Wie viel müssten die Immobilienpreise sinken, damit der Immobilienmarkt weiterhin attraktiv bleibt?
2. Wie hoch sind die Verluste bei Investoren, wenn die Zinskosten nicht weitergeben werden?
3. Welche Auswirkungen kommen auf Mieter zu?

Hausverkauf: Wer bezahlt die Rechnung der steigenden Kosten?

Die Fragen lassen sich am besten anhand einer exemplarischen Mietwohnung untersuchen. Der Rechnung von Mietshausverkaufen liegen folgende Eckpunkte zu Grunde.

Quelle: mh real estate services GmbH

Anhand einer quantitativen Analyse wurden alle drei unterschiedlichen Szenarien durchgespielt. Die folgenden Optionen sind die möglichen Auswirkungen

Folgen der Zinswende

1. Option: Immobilieninvestoren büßen bis zu 20% der monatlichen Warmmiete ein

Bei einem Zins von 1,7 % muss der Käufer dieser Mietwohnung einen negativen Cashflow von – 48 € bzw. -170 € bei 2,4 % in Kauf nehmen.

Dies entspricht einer Verschlechterung um 88 € bzw. 210€, welche 8 % bzw. 17 % Einbuße der monatlichen Warmmiete bedeutet. Die bis dato solide Anlage wird aufgrund der Zinssteigerung zu einem verlustträchtigen Investment.

Ein solches Investment wird kaum ein Käufer eingehen, insofern er die Verluste nicht durch bspw. extrem steigende Verkaufspreise in der Zukunft ausgleichen kann.

Es ist zusätzlich festzustellen, dass je höher der Preis für die Wohnung ist, desto stärker wiegt der absolute Effekt der Zinsen. Besonders spürbar wird dies bei der Verteilung des Eigen- und Fremdkapitals des Investments.

Je mehr Fremdkapital von der Bank gewährt wird, desto höher fallen die Zinsen ins Gewicht. Daher erleiden Investoren für größere Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser einen noch größeren Nachteil.

Nach Einschätzung von mietshausverkaufen ist ein derartiges Szenario derzeit nicht in vollen Umfang vorstellbar. Eine Reduktion des Cashflows ist möglich, allerdings maximal bis zu dem Punkt eines negativen Cashflows (Spekulationen sind hier ausgeschlossen).

2. Option: Verkäufer müssen Preise um fast ein Drittel senken

Der Käufer dieser exemplarischen Wohnung müsste den Kaufpreis um ca. 14 % (bei 1,7%) bzw. ca. 27 % (bei 2,4 %) reduzieren, um weiterhin einen positiven Cashflow von + 40 € zu erhalten.

In der Spitze sind also fast 82.000 € weniger für einen Verkäufer zu realisieren. Eine derartige Reduzierung würde erhebliche Bewegungen am Immobilienmarkt auslösen.

Diese Reduzierung basiert auf gleichbleibenden Bewirtschaftungskosten und eines identischen Anteiles an Eigenkapitals. Je geringer das Eigenkapital ausfällt und je höher der Preis der Immobilie, desto stärker fällt der Zinseffekt ins Gewicht.

Die Verkaufspreise sind in den letzten Jahren stark angestiegen und stehen meistens nicht mehr in Relation zu den Mieten.

Daher hält Mietshausverkaufen eine Reduzierung des Verkaufspreises für realistisch. Vergleichbare Szenarien zeichnen sich bereits heute bei größeren Renditeobjekten ab.

Darüber hinaus wird dieser Effekt in den kommenden Monaten zusätzlich durch die neuen Eigenkapitalanforderungen an Banken verstärkt.

Es ist davon auszugehen, dass die reduzierte Käuferschaft für eine Immobilie noch weiter zurückgehen wird. Die Folge ist ein Nachfragerückgang und eine entsprechende Preisreduktionen.

Eine Reduzierung von fast 30% ist allerdings aus heutiger Sicht noch nicht vorstellbar. Bei einigen Immobilientransaktionen sind bereits Abschläge von 5 bis 10% auf den erhofften Preis festzustellen.

3. Option: Mietsteigerungen von bis zu 22% notwendig

Damit der Immobilienkäufer in diesem Beispiel weiterhin einen positiven Cashflow von + 40 € erwirtschaftet, müsste dieser eine Mietsteigerung von ca. 11 % bzw. ca. 26 % beim Mieter durchsetzen.

Das entspricht einem Anstieg der Kaltmiete von 88 € (bei 1,7%) bzw. 210€ (bei 2,4%). Mieterhöhungen in dem Umfang sind nicht direkt zu erwarten, da Mieter generell rechtlich vor starken Mietsteigerungen geschützt sind (u.a. durch 15 %-Regel).

Daher erwartet Mietshausverkaufen keine stark steigenden Mieten. Kleinere Mietsteigerungen sind jedoch nicht auszuschließen, auch vor dem Hintergrund des Arguments der Inflation.

Welche Option tritt nun am wahrscheinlichsten ein?

„Wir sehen derzeit verstärkt einen Rückgang der Nachfrage bzw. von Kaufangeboten für Immobilien. In Gesprächen mit Maklern und Käufern ist das Thema omnipräsent und mit entsprechender Vorsicht unterlegt.

Deutlich häufiger kommt es aktuell zu dem Fall, dass der Verkäufer sich auf einen niedrigeren Preis (ca. 5 bis 10 % unter seinen Vorstellungen) einstellen muss oder sogar gar keinen Käufer findet.

Diesen Fall gab es so in den letzten Jahren nicht. Da hat jeder Makler innerhalb weniger Tage die Immobilie verkauft. Umso wichtiger ist es nun einen richtigen Partner und Käufer zu finden.“,

so Patrick Breuer, Gründer und Geschäftsführer von mietshausverkaufen.

Derzeit zeichnet sich eine Korrektur der Immobilienpreise ab. Besser ist es aber von einer Normalisierung der Immobilienpreise zu sprechen.

Dennoch ist weiterhin viel Geld im Umlauf und die Nachfrage gegeben, sodass eher nur von einer leicht sinkenden Attraktivität der Anlageklasse von Immobilien auszugehen ist.

Sollten die Zinsen jedoch weiter steigen bzw. die Nachfrage nach Immobilien weiter sinken, wird sich der Effekt verstärken und der Markt verändern.

In diesem Fall ist ein stärkerer Verfall der Immobilienpreise nicht auszuschließen. Ein derartiger Fall kann eintreten, wenn z. B. die Zinsen auf Sparbüchern oder Festgeldern wieder attraktiver werden.

Unwahrscheinlicher ist jedoch, dass es größere Mietsteigerungen oder negative Cashflows auf Käufer Seite geben wird. Es ist am wahrscheinlichsten, dass sich eine Kombination von allen drei Option einstellen wird.

Nach Einschätzung von Mietshausverkaufen wird jedoch der Verkäufer der Immobilie den größten Nachteil erleiden.

Mieter sind grundsätzlich gut geschützt und werden den Effekt eher über einen längerfristigen Horizont feststellen. Auf der anderen Seite werden Investoren Investments meiden, anstatt negative Rendite zu erwirtschaften.