Abreißen oder Sanieren: Was lohnt sich bei einer Bestandsimmobilie?

In Deutschland herrscht Mangellage: Es fehlt vielerorts an (bezahlbarem) Wohnraum zur Miete und Baugrundstücken. Auch die Preissteigerung bei Zinsen und Baumaterialien lässt den Traum vieler vom Neubau zerplatzen. Eine Chance auf Eigentum bietet sich in den unzähligen Bestandsimmobilien, doch sie sind häufig in einem schlechten Zustand. Abreißen oder sanieren – diese Expertentipps helfen bei der Entscheidungsfindung.

Denkmalschutz: Hier bleibt nur die Sanierung

Bestandsimmobilien stehen häufig unter Denkmalschutz. Wurden sie vor 1945 errichtet, müssen Besitzer besondere Auflagen bei der Instandsetzung befolgen. Ein Blick auf die Deutschlandkarte zeigt, dass es vor allem in Sachsen und Bayern mehr als 100.000 denkmalgeschützte Gebäude gibt.

Auch in der Landeshauptstadt Berlin stehen mehr als 1.300 Bestandsimmobilien unter Denkmalschutz. Umbaumaßnahmen werden dadurch nicht nur zu einer bürokratischen, sondern oft auch deutlich kostenintensiven Tortur, denn Immobilienbesitzer müssen strenge Auflagen erfüllen. Zusätzlich sind ländliche Sanierungsvorhaben erlaubnispflichtig. Ein Abriss in Berlin einer solchen denkmalgeschützten Immobilie ist ebenfalls ohne vorherige Genehmigung nicht möglich und auch die Erteilung erfolgt nur in Ausnahmen und unter strengen Auflagen.

Abriss oder Sanierung – die Kostenfrage entscheidet häufig

Viele Bestandsimmobilien werden zu attraktiven Preisen angeboten, da sie einen hohen Sanierungsstau aufweisen. Besitzer stehen dann vor der Qual der Wahl: Soll ich die Bausubstanz abreißen oder sanieren?

Was im Einzelfall die beste Variante ist, entscheidet der Blick auf den Zustand von Mauern, Balken und Co. Ist die Bausubstanz noch gut erhalten und muss beispielsweise nur nach neuen energetischen Standards aufgearbeitet werden, kann eine Sanierung in den meisten Fällen viele budgetschonender sein. Sicherlich Immobilienbesitzer zusätzlich staatliche Förderprogramme durch die KfW, erhalten sie zusätzlich finanzielle Unterstützung (u. a. für den Einbau neuer Fenster, die Sanierung des Daches und/oder der Fassaden).

Für die Sanierung des Daches unterstützt die KfW beispielsweise das Programm 261 mit einem Kredit von 150.000 Euro. Darlehensnehmer profitieren nicht nur von den günstigen Zinsen, sondern auch von der reduzierten Rückzahlung bis zu 45 Prozent. Besonders clevere Immobilienbesitzer lassen sich von einem Energieberater unter die Arme greifen und arbeiten zusammen ein Sanierungskonzept mit den größtmöglichen Förderoptionen. Damit sind zusätzliche Vergünstigungen beim Tausch der Heizung, Erneuerung der Fenster und des Sonnenschutzes, der Kellerdeckendämmung, dem (neuen) Einbau von Lüftungsanlagen sowie der Photovoltaik-Anlagen-Installation möglich.

Eine technische Bestandsaufnahme hilft beim Kostenüberblick

Bevor Immobilienbesitzer entscheiden, ob sie sanieren oder abreißen möchten, sollte eine technische Bestandsaufnahme durch einen Profi erfolgen. Es geht vor allem um mögliche Feuchteschäden und den bereits vorhandenen Feuchteschutz. Viele ältere Bestandsimmobilien haben einen hohen Holzanteil in ihrer Konstruktion. Hier gilt es zu prüfen, ob ein Schädlingsbefall vorliegt und wenn ja, wie weit dieser verbreitet ist. Sind beispielsweise tragende Balken durch Schädlinge zerstört, müssen diese häufig sehr aufwändig ausgetauscht werden.

Bei der technischen Bestandsaufnahme geht es auch um den genauen Blick auf die verbauten Materialien. Ältere Immobilien wurden häufig mit krebserregendem Holzschutzmittel behandelt oder mit Asbest hergestellt. Diese Materialien dürfen nach den heutigen Standards nicht mehr in Immobilien verbaut werden und müssen unbedingt entfernt sowie fachmännisch entsorgt werden. Vor allem die Entsorgungskosten für die gesundheitsgefährdenden Baustoffe können das geplante Budget enorm strapazieren. Wer seine Immobilie abreißt, muss übrigens auch auf eine fachgerechte Entsorgung solcher Materialien achten.

Da die Asbest-Sanierung durch Fachkräfte ausgeführt werden muss, kann es rasch teuer werden. Auch die Entsorgung kostet zusätzlich. In Berlin müssen Immobilienbesitzer Kosten von 30 bis 40 Euro/m² rechnen. Bei einer zu sanierenden Fläche von 150 m² könnten dadurch Zusatzkosten von mehr als 4.500 Euro anfallen.

Das spricht für die Altbausanierung

Im Vergleich zu Neubauten haben Bestandsimmobilien oft einen besonderen Charme. Ein weiterer Vorteil ist die häufig schnellere Bauzeit. Muss die Bestandsimmobilie nicht umfassend saniert werden, ist der Einzug häufig schon nach ein paar Wochen möglich. Bis die Umzugskisten in einer neu gebauten Immobilie ausgepackt werden können, dauert es durch Planung sowie Umsetzung oftmals mehrere Monate.

Immer mehr Immobilienbesitzer verbinden den Charme der Bestandsbauten mit moderner Architektur. Sie vergrößern die Wohnfläche beispielsweise durch Anbauten wie einen Wintergarten oder gestalten Wände im Inneren durch Glaselemente neu.