Interview mit Timm Sonnenfeld von Rosenberg Immobilien – Einblicke in den Leipziger Immobilienmarkt

Wir begrüßen Herrn Timm Sonnenfeld von der Rosenberg Immobilien GmbH hier bei uns in der Redaktion des ImmoElite-Magazins.

Herr Sonnenfeld, herzlich willkommen in der Redaktion des Immo-Elite-Magazins!
Hallo Herr Bosbach, danke für die Einladung.

Herr Sonnenfeld, was hat Sie dazu gebracht, Immobilienmakler zu werden?

Ich hatte bereits mit 19 Jahren überlegt, in die Branche zu gehen. Nach meinem Abitur fing ich mit der entsprechenden Ausbildung an, brach sie jedoch bald ab, da ich altersbedingt, eher vergnügliche Prioritäten hatte. Mit 21 bekam ich das Glück, sehr günstig eine Wohnung zu kaufen. Der eigene Kauf diente zur Rückkehr zur Immobilienvermittlungsbranche als Booster, da mir klar wurde, dass sich hinter Verkauf viel Wissen barg, das ich mir fachmännisch aneignen wollte. So konzentrierte ich mich bereits im Laufe meiner Ausbildung bei einer Hausverwaltung immer mehr auf das Thema Immobilienvermittlung (Verkauf und Vermietung), bis aus mir ein Makler von heute wurde.

Es gibt sehr viele Immobilienmakler. Wie hebt sich Rosenberg Immobilien von anderen in Leipzig ab?

Wir sind mittlerweile ein fester Bestandteil des Leipziger Immobilienmarktes. Das liegt daran, dass wir unsere Kunden abholen. Wir konzentrieren uns auf eine Sache, die wesentlich ist und machen diese richtig. Wir verkaufen ausschließlich Wohnimmobilien.

Wer eine Wohnimmobilie kauft oder verkauft, hat einen gewissen rationalen Ansatzpunkt, aber das Thema an sich ist mit sehr vielen Emotionen verbunden. Es ist unsere Aufgabe, zwischen diesen Emotionen kühlen Kopf zu bewahren, indem wir mit dem Kunden Klartext reden. Transparenz kann in der Maklerbranche nicht genug betont und praktiziert werden.

In unserem Unternehmen wird persönliche und unternehmerische Weiterentwicklung sehr großgeschrieben. Wir führen wöchentlich Qualitätsprüfung durch, um interne und externe Arbeitsprozesse präziser zu kanalisieren bzw. sie dem jeweiligen Produkt anzugleichen. Wir nehmen jeden getätigten Verkauf auseinander, analysieren ihn und bügeln eventuell gefundene Mängel aus. Wir sind stolz auf unser überaus effektives Qualitätsmanagement!

80% aller Immobilienverkäufer in Leipzig, sprich, diejenigen Personen, die Wohnungen besitzen, sind selbst nicht in Leipzig sesshaft. In Leipzig einen vertrauenswürdigen Makler zu haben, ist für sie daher ein Muss.

Unsere Professionalität, fachliche Kompetenz, Transparenz, Geradlinigkeit und Ehrlichkeit, sehr präzises Zeit-, Produkt- und Qualitätsmanagement spielen dabei eine vitale Rolle, sich von der Konkurrenz abzuheben.

Was macht den Maklerberuf zu einem guten Beruf?

Es ist etwas Schönes, die Menschen in bestimmten Lebenskapiteln zu begleiten. Für jemanden, der zu einem bestimmten Zweck eine Immobilie vor 20 Jahren kaufte und sie nun verkauft, beginnt ein neues Lebenskapitel. Durch unsere fachmännische Begleitung und erfolgreichem Abschluss hat der Kunde ein schönes Erlebnis. Man sieht ihnen die Freude an den Augen an, dass ihr Ziel vor 20 Jahren nun erreicht wurde. Das macht richtig viel Spaß.

Durch den Erwerb beginnt für den Käufer ebenfalls ein neues Lebenskapitel. Es ist eine Art Neuanfang.

Wir stehen genau dazwischen und machen das Ganze zu einem Erlebnis.

Also Sie sehen sich als Vermittler zwischen verschiedenen Eigentümer-Generationen?

Absolut! Die neue Generation übernimmt die Immobilie an dem Punkt, wo die frühere Generation das Kapitel mit der Immobilie schließt. Wir führen beide zusammen und stellen einen nahtlosen Übergang sicher.

Ich habe mir sagen lassen, der Trend in Leipzig geht dahin, dass einst als Kapitalanlage/Altersvorsorge gekaufte Immobilien heutzutage immer mehr zum Eigenbedarf gekauft werden. Stimmt das?

Oh ja! Nach der Wende wurde Leipzig mit sehr viel Kapital von außerhalb aufgebaut. Es floss viel Geld für die Sanierung von Gründerzeitbauten. Der Investor von damals profitiert heute deutlich davon.

Der aktuelle Käufer in Leipzig ist eher jemand, der überwiegend hier wohnen möchte. Leipzig ist eine Mieterstadt. Der Eigentümeranteil an größeren Wohnungen geht also zunehmend in Leipziger Hand.

Leipzig boomt ja seit Jahren, aber ist denn der Immobilienmarkt aktuell immer noch so heiß oder sehen Sie Vorzeichen einer Abkühlung?

Leipzig ist weiterhin heiß! Sie ist mit Abstand die am stärksten wachsende Stadt in Deutschland. Die Löhne steigen, Leute kaufen sich Eigentum. Trotz viel Geschichte ist die Stadt zeitgleich sehr jung. Sie zieht immer mehr junge Leute an. Auch verlegen immer mehr Unternehmen Ihren Sitz hierher, sei es Batterien-Hersteller für Elektroautos, BMW, Porsche, Amazon, DHL hat hier seinen Frachtflughafen. Die Industrie expandiert sukzessive und die Aufbruchsstimmung ist immer noch spürbar. Trotz dieser Expansion sind die qm-Preise, z.B. im Vergleich zu Düsseldorf, angenehm moderat.

Welche Stadtteile sind in Leipzig besonders gefragt? Hätten Sie auch Geheimtipps für potenzielle Käufer?

Leipziger Waldstraßenviertel mit wundervollen Gründerzeitbauen! Zudem ziehen Leipziger Südvorstadt oder Plagwitz junges Publikum an mit vielen Unterhaltungsmöglichkeiten, aber auch mit vielen Parks. Und Gohlis ist ebenfalls ein sehr schönes und beliebtes Viertel.

Viele Leite träumen von Eigenheim. Preise steigen, Zinsen sind aktuell nicht ganz im Verhältnis zu den Angebotspreisen von Privatverkäufern und Maklern. Was ist das Problem aus Ihrer Sicht?

Immobilien werden oft überteuert angeboten in der Hoffnung, dass irgendjemand diesen Preis zahlt. Gute Makler gehen realistisch an die Preise heran und verkaufen die Immobilien. Unverhältnismäßige Preise verkaufen nicht. Punkt. Bei Immobilien, die auf dem Markt vor sich hin verstauben, ist die falsche Preisvorstellung am Werk.

Ich denke, dass das Tal überstanden ist, die Preise sich nicht mehr groß nach unten korrigieren werden und es wieder an Fahrt aufnimmt.

Was sind aktuell die größten Herausforderungen sowohl für die Verkäufer als auch für Käufer in Leipzig?

Ein außerhalb sitzender Verkäufer kann den Markt aus der Ferne nicht korrekt einschätzen und weiss nicht, wie man die Immobilie schnell und zu einem guten Preis verkauft.
Ein Käufer muss sich bereits im Vorfeld damit beschäftigen, wieviel er sich leisten kann und wie finanzierbar er ist.
Angebote und Nachfragen bestimmen den Preis. Der Makler vermittelt zwischen Angebot und Nachfrage.
Sowohl Käufer als auch Verkäufer täten gut daran, gleich einen Maklerexperten zu suchen, statt es selbst irgendwie hinkriegen zu wollen.

– Fahre ich gut als Verkäufer, der einige hundert Kilometer weiter weg lebt, bei der Marktanalyse mit offiziellen Werten/Angebotspreisen? Entsprechen diese Quellen tatsächlicher Realität?

Eher weniger. Die Angebote, die man am häufigsten sieht, sind zumeist bereits zu lange auf dem Markt. Marktgerecht eingepreiste Objekte gehen sehr schnell weg. Es ist für den Verkäufer eine große Falle, zu hoffen, dass man auf den Markt geworfene Immobilie zum Herzenswunschpreis verkauft.

Eine Einschätzung beinhaltet, u.a. Angebote zu vergleichen, im Gutachterausschuss nachzuschauen, weitere Wertungsmethoden heranzuziehen, sich zu erkundigen, wie die Bank des Kunden die Finanzierung der Immobilie sieht etc. Das Prinzip „schauen wir, dann sehen wir schon“ sorgt nicht selten für böse Überraschungen.

Also ist man gut beraten, wenn man einen Expertenrat einholt?

Unbedingt! Man schiebt sich ja auch nicht selbst in den OP-Saal und operiert sich selbst. Man vertritt sich im Ernstfall auch nicht selbst vor Gericht. Bei einer Immobilie geht es um sehr, sehr viel Geld. Man sollte sich definitiv ein Profi holen! und JA – es gibt sehr viele schwarze Schafe in der Branche, daher sind bei der Maklerwahl gute Menschenkenntnisse und Sondierungsgespräche gefragt.

Wäre es richtig, wenn ich sage, dass Angebotspreis kein guter Ratgeber ist? Vor welchen weiteren Fehlern sollte ich mich als Verkäufer hüten?

Eine Immobilie zu vermarkten, während man noch nicht alle Unterlagen vorliegen hat. Angenommen, man findet einen Käufer – was passiert danach? Die Bank des Käufers fordert Unterlagen an. Dann jagt man wochen- und monatelang irgendwelchen fehlenden oder schwer zu besorgenden Unterlagen hinterher. Ganz ehrlich; sind Sie schon je fröhlich in ein Amt gelatscht, dort einen Wunsch geäußert und die äußerst freundliche und kompetente Sachbearbeiterin machte daraufhin eine Schublade auf und holte, wie durch die Zauberhand, exakt Ihre fertigen und abgesegneten Unterlagen hervor?

Bei fehlenden Unterlagen schicken wir z.B. Sachverständigen ins Objekt, der z.B. Aufmaß macht oder Energieausweis erstellt oder Wohnflächenberechnung durchführt, ins Baukastenarchiv geht usw.
Ordentliche Vorbereitung ist das A und O für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Unterschätzen Sie niemals den tatsächlichen Aufwand!

Heißt es, dass ich als Verkäufer mich dem Irrglauben hingebe, die Immobilie „locker-flocker“ verkaufen zu können?

Exakt! Ein gutes Beispiel ist die Darstellung der Immobilie. Mit Handybildern verkauft man das Objekt nicht zu Top-Preisen! Ein Immobilienfotograf weiss hingegen, was beim Publikum gut ankommt und wie man kauffreundliche Emotionen auslöst. Durch „Learning by Doing“-Versuch „verbrennt“ man die eigene Immobilie. Irgendwann mag einer ein Angebot machen. Dieser wird nur nicht der Bestpreis sein.

Worauf habe ich beim Kauf einer Immobilie unbedingt zu achten, um nicht einen Reinfall zu erleben?

Stellen Sie sich u.a. folgende Fragen: was möchte ich haben? Welche Lage soll die Immobilie haben? Welche Ausstattung ist mir wichtig? Kann ich daran noch etwas verändern? Stellen Sie im Vorfeld Ihre Rahmen und Möglichkeiten fest. Und seien Sie entscheidungsfreudig, wenn Ihnen eine Wunschimmobilie in Ihrem Rahmen angeboten wird! Gute Immobilien warten nicht auf Käufer. Und folgen Sie dem vom Verkäufer bzw Makler vorgegebenen Prozess.

Verhandeln Sie nicht im Vorfeld! Verkäufer oder Makler wollen keine Vorverhandlungen! Gute Sachen gehen schnell weg und schlechte Sachen lassen sich nach unten verhandeln.

Worauf soll ich als Verkäufer oder Käufer achten, um besonders gut verhandeln zu können?

Man muss genau wissen, was man sich leisten kann und ob man finanzierbar ist. Entspricht das Objekt meinen Wünschen und den obigen Kriterien, dann sollte ich auch die Bereitschaft haben, 5., 10. oder 15.000 € mehr zu zahlen, wenn die Konkurrenz entsprechend da ist.

Viele Interessenten zu haben ist für den Verkäufer definitiv ein Heimspielvorteil, da das Objekt dadurch schneller veräußert und ein besserer Preis dafür bezahlt wird.

Der Käufer von heute, der nicht bei der Traum-Immobilie zuschlug, wird sich ab morgen täglich zweimal – morgens auf dem Weg zur Arbeit und nachmittags auf dem Heimweg – daran vorbeifährt.

Wie repräsentiere ich bei Besichtigungen als Verkäufer meine Immobilie so effektiv wie möglich?

Stellen Sie sicher, dass Sie alle Unterlagen haben und das Objekt aufgeräumt und ordentlich ist. Wählen Die den Besichtigungstag clever. Stellen Sie sicher, dass die Besichtigung für den Interessenten zum Erlebnis wird. Es wird ihm dadurch selbst klar werden, dass er nicht der einzige Interessent ist und nun Entscheidungsfreudigkeit geboten ist.

Herr Sonnenfeld, wo sehen Sie den Leipziger Immobilienmarkt in 5-10 Jahren?

Leipzig ist auf der Überholspur. Sie wächst rasant und die Preise werden dadurch auch angezogen. Aufgrund von weniger Neubauten in letzten 2 Jahren erfahren die Bestandsimmobilien derzeit eine hohe Nachfrage. In den nächsten 5-10 Jahren wird Leipzig wahrscheinlich ca. 100.000 mehr Einwohner haben. Ich weiss nicht, ob die Baugeschwindigkeit da mithalten kann, aber Eines ist klar: Angebot und Nachfrage werden den Preis bestimmen. Ich vermute, dass wir nahezu 100% Wertzuwachs haben werden. Daher ist meine Prognose für Leipzig sehr positiv!

Wenn Sie dem Käufer und/oder Verkäufer einen einzigen Tipp mit auf den Weg geben könnten, welcher wäre das?

Suchen Sie sich von Anfang an einen richtigen Fachmann, also einen Experten auf seinem Gebiet.

Herzlichen Dank, Herr Sonnenfeld.
Wenn ich auch eine Aussage diesem Interview beisteuern darf: ein Experte bietet einerseits dem Käufer die Sicherheit, dass die Immobilie ordentlich bewertet wurde, es keine bösen Überraschungen gibt, alle Unterlagen sind da und eine zeitnahe Abwicklung möglich ist. Und andererseits ebenfalls für den Verkäufer: die Sicherheit, keine Überraschungen, dass die Immobilie nicht länger als nötig auf dem Markt bleibt und dann Preissenkungen notwendig werden, die für keine Stabilität sorgen. Mit einem Experten haben beide Seiten gewonnen – der Käufer sowie der Verkäufer.

Herr Bosbach, Sie bringen es auf den Punkt!
Danke Ihnen, Herr Sonnenfeld!