Immobilien Wertermittlungsverfahren: Aufbau, Arten und Definition

Immobilien Wertermittlungsverfahren: Die Wertermittlung einer Immobilie kann auf verschiedenen Wegen, aus unterschiedlichen Gesichtspunkten und zu bestimmten Zwecken erfolgen.

Dabei wird das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren genutzt, um den Wert eines Gebäudes, eines Grundstückes oder einer Anlage entsprechend dem jeweiligen Bedarf festzustellen.

Immobilien Wertermittlungsverfahren im Überblick

Das Ertragswertverfahren

Bei Mietobjekten wie etwa Mehrfamilienhäusern genauso wie bei anderen Immobilien, die gewerblich genutzt werden, wird das Ertragswertverfahren angewandt, um den Wert zu ermitteln.

Dabei sind für die Bewertung drei Punkte ausschlaggebend. Zum einen der Boden- oder Grundstückswert und zum anderen die Höhe der laufenden Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung sowie der Wert der baulichen Anlagen.

Grundlegend zielt das Ertragswertverfahren darauf ab, den Ertrag zu erfahren, den ein solches Mietobjekt jährlich abwirft, woraus sich wiederum ableiten lässt, wie sich die Ertragslage in den Folgejahren entwickelt. 

Dieses Verfahren findet Beispielsweise im Vorfeld eines Verkaufs solcher Immobilien statt und dient dabei natürlich als Grundlage für den festzusetzenden Verkaufswert.

Das Ertragswertverfahren unterteilt sich in das vereinfachte Ertragswertverfahren und das vollständige Ertragswertverfahren.

Wird nur das vereinfachte Verfahren angewendet, erfolgt die Ermittlung des Wertes anhand des Grundstücks- oder Bodenwertes, ohne Berücksichtigung der darauf befindlichen Bauten, sowie der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Im vollständigen Ertragswertverfahren kommt der aktuelle Wert der Bauten mit dazu. 

Hierbei muss wiederum ein weiteres Verfahren berücksichtigt werden, das Vergleichswertverfahren, ohne dass eine genaue Bewertung der baulichen Substanz nicht möglich ist.

Zum Wertermittlungsverfahren gehören weitere Berechnungspunkte wie die Bodenwertverzinsung sowie der Jahresrohertrag.

Die Aufteilung in zwei separate Verfahren innerhalb des Ertragswertverfahrens ist eine Besonderheit des deutschen Immobilienmarktes, das international anders gehandhabt wird.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren findet seine hauptsächliche Anwendung bei der Wertermittlung von selbst genutzten Immobilien wie etwa Einfamilienhäusern oder auch Industrieanlagen.

Im Besonderen bei vom Eigentümer selbst industriell genutzten Objekten ist das Sachwertverfahren das geeignete Mittel zur exakten Wertermittlung.

Das Sachwertverfahren beinhaltet die Ermittlung des Wertes eines bebauten Grundstückes, wobei der erste relevante Punkt der Bodenwert inkl. Erschließungskosten ist.

Dem folgt der Gebäudesachwert, wozu die Baunebenkosten wie auch die Außenanlagen gehören. In einem Sachwertverfahren werden alle Punkte berücksichtigt, die für eine Immobilie von Bedeutung sind.

Das Baujahr, der Zustand der Gebäude, in der Vergangenheit durchgeführte bauliche Maßnahmen zur Instandhaltung genauso wie besondere Einrichtungen.

Neben der bisherigen Nutzung zählt beim Sachwertverfahren auch die Restnutzungsdauer zu den wichtigen Punkten in der Kalkulation.

Das Sachwertverfahren zur Ermittlung des Wertes etwa von Eigentumswohnungen oder Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäusern bildet oft die Basis für den Verkehrswert einer Immobilie.

Das Verfahren wird auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung sowie der Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Vorteilhaft bei der Durchführung des Sachwertverfahrens ist die genaue Ermittlung des Substanzwertes des bebauten Grundstücks.

Allerdings unterliegen Immobilien einer bestimmten Marktanpassung, die üblicherweise auf Angebot und Nachfrage basiert, wodurch reale Substanzwerte durch spekulative Faktoren ersetzt werden.

Der daraus ermittelte Verkehrswert wird folglich eine entsprechende Anpassung, wie im Vergleichswertverfahren, erfahren müssen.

Das Vergleichswertverfahren

Gerade bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder Grundstücken in Wohngebieten kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, dessen Grundlage der Vergleich mit ähnlichen Immobilien oder Grundstücken ist.

Dabei sollten sich die zu vergleichenden Objekte im gleichen Einzugsgebiet oder zumindest in der gleichen Region befinden.

Zuerst wird beim Vergleichswertverfahren der Bodenwert ermittelt. Dazu kann nach vorheriger Beantragung eine Einsicht in die Kaufpreissammlung der deutschen Gutachterausschüsse genommen werden.

Allerdings besitzt die Kaufpreissammlung erst dann eine aussagekräftige Relevanz, wenn mindestens zehn Bewertungen zu Grundstücken in dieser Region vorliegen.

Die Gemeinden und Städte führen Bodenrichtwertkarten, in denen der Wert von Grundstücken in den unterschiedlichen Lagen festgesetzt wurde. Auch dies ist eine Möglichkeit der Bodenwertermittlung.

Die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse kann auch zur Bewertung der Bauten herangezogen werden.

Ein anderer Weg sind beispielsweise Grundstücksmarktberichte oder Recherchen anhand zum Verkauf stehender Objekte in gleicher Lage und ähnlicher Bausubstanz.

Angewendet wird das Vergleichswertverfahren etwa vor dem Verkauf einer Wohnimmobilie oder zur Feststellung des Wertes bei der steuerlichen Festlegung aufgrund einer Schenkung oder einer Erbschaft genauso wie bei einer kompletten Vermögensaufstellung.

Vor- oder auch Nachteil eines Vergleichswertverfahrens können Marktschwankungen sein, die nicht selten auf subjektiven Einflüssen beruhen und den realen Wert, wie er etwa im Sachwertverfahren festgestellt wird, nicht widerspiegeln.